Uw aankoopmakelaar
Persoonlijk advies bij het vinden van een huis? Wij denken graag met u mee
Zuid Frankrijk staat bekend om haar geweldige klimaat en prachtige kustgebieden. Een huis kopen in Zuid Frankrijk is daarom voor veel mensen een droom. Bij de aanschaf van een tweede huis komt veel kijken. Als potentiële koper krijgt u te maken met lokale regels die afwijken van wat u in Nederland gewend bent. Het is daarom belangrijk om onderzoek te doen en u goed voor te laten lichten. Het is verstandig om de hulp in te schakelen van een specialist. Het inschakelen van een Nederlandse makelaar in Zuid Frankrijk biedt dan uitkomst. Lees hieronder alle belangrijke tips en adviezen voor het kopen van uw droomhuis in Zuid Frankrijk.
Inhoud
De zoektocht naar uw droomhuis
Bod op een huis in Zuid Frankrijk
Rol van de notaris bij een huis kopen in Zuid Frankrijk
Bijkomende kosten huis kopen in Zuid Frankrijk
Makelaarskosten huis kopen in Zuid Frankrijk
Notariskosten huis kopen in Zuid Frankrijk
Belastingen huis kopen in Zuid Frankrijk
Hypotheek huis in Zuid Frankrijk
De zoektocht naar uw droomhuis
Een huis kopen in Zuid Frankrijk begint bij de zoektocht. Voor een belangrijke investering als een (tweede) huis moet natuurlijk alles kloppen. Welke locatie spreekt u het meest aan? Zoekt u een huis aan zee? Wilt u een zwembad bij het huis? Gelukkig is er ruim voldoende aanbod. Voor iedere wens is er een passende woning. tóco d’azur heeft door haar jarenlange ervaring en grote netwerk een ruime portefeuille van huizen in Zuid Frankrijk.
Wie in Zuid Frankrijk een huis wil kopen heeft de keuze uit veel geweldige plaatsen. Iemand die van de levendigheid van een stad houdt doet er goed aan om te kijken naar een appartement in Nice. Deze mondaine stad heeft de ideale combinatie van de zee en de levendigheid van de stad. Prachtige stranden grenzen aan de wereldberoemde boulevard Promenade des Anglais.
Voor wie de drukte van de grote stad minder aantrekkelijk is maar toch houdt van een levendige omgeving is Cannes een prima alternatief. Wie een huis in Cannes bezit heeft het voorrecht van het wonen aan het strand. De talrijke restaurants, uitgaansmogelijkheden, winkels en musea maken het verblijf in Cannes tot een waar genot.
Ook voor mensen die liever de rust op zoeken zijn er in Zuid Frankrijk ruim voldoende mogelijkheden. Een plaats die we er graag uitlichten is Sainte-Maxim. Met zo’n 15000 inwoners is deze plaats kleiner dan veel plaatsen in de omgeving. Sainte-Maxim is gelegen aan een prachtige baai waar het heerlijk toeven is.
Bod op een huis in Zuid Frankrijk
Heeft u uw droomhuis gevonden? Dan is de volgende stap het uitbrengen van een bod. Een huis kopen in Zuid Frankrijk begint in de vorm van een officieel ondertekend document. tóco d’azur brengt desgewenst namens de koper een bod uit op papier, ondertekend door de koper. Als het bod geaccepteerd wordt, zal verkoper gevraagd worden het bod getekend te retourneren.
Als er al ontbindende voorwaarden bekend zijn, worden deze opgenomen. Ook wordt het bod uitgebracht met verwijzing naar de nader overeen te komen voorwaarden in het Compromis de Vente.
Het document waarmee het bod wordt uitgebracht, het offre d’Achat heeft niet de status van een Compromis de Vente. Het is geen waterdichte garantie dat een verkoper alsnog het huis aan iemand anders verkoopt. Meer informatie over het Compromis de Vente leest u hieronder.
Compromis de Vente
In Frankrijk moeten twee aktes worden opgemaakt tussen de koper en de verkoper, één aan het begin van het aankooptraject en één aan het eind: respectievelijk het Compromis de Vente en de Acte Authentique. Daartussenin ligt een periode van minimaal twee maanden, maar vaak is dit langer.
Het Compromis de Vente is het koopcontract waar u alleen nog door de ontbindende voorwaarden onderuit kunt. In Frankrijk wordt het Compromis de Vente vaak door de verkopende makelaar opgesteld. Het Compromis de Vente is dan ook de verantwoordelijkheid van de verkopende partij. In het contract worden alle details van de aankoop geregeld, zoals rechten en plichten van koper en verkoper, over te nemen roerende goederen, erfdienstbaarheden en de ontbindende voorwaarden. Daarna is dit niet meer te corrigeren. In het Compromis de Vente worden ook de tijdsbepalende zaken geregeld, zoals de termijnen voor bijvoorbeeld het afsluiten van een hypotheek.
tóco d’azur raadt haar buitenlandse klanten altijd aan het Compromis de Vente bij een notaris op te (laten) maken. Het opstellen van een Compromis de Vente is kosteloos. Het is namelijk onderdeel van de notariskosten die sowieso betaald moet worden. De verkoper heeft het recht om de notaris te kiezen. Omdat de Acte Authentique door de notaris van de kopende partij wordt opgesteld is overleg over keuze van de notaris belangrijk. Wij adviseren klanten altijd aan een eigen notaris te kiezen en niet dezelfde notaris te nemen als de verkopende partij.
Er is een lijst met technische inspecties (diagnostic technique) die een verkoper verplicht moet laten uitvoeren voordat een Frans huis verkocht kan worden. Dit kan alleen door een door de overheid erkend bedrijf gedaan worden. Het kan voorkomen dat deze rapporten niet gereed zijn als het Compromis de Vente getekend moet worden. tóco d’azur adviseert om het Compromis de Vente dan niet te tekenen. De aanwezigheid van deze rapporten kan namelijk wel opgenomen worden als ontbindende voorwaarde, maar de inhoud niet.
Behalve de gebruikelijke wettelijke bepalingen, biedt het Compromis de Vente ook ruimte voor persoonlijke wensen en eisen. Als er twijfel bestaat over het functioneren van een onderdeel, kan in het Compromis de Vente bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van verkoper geëist worden over de werking van het betreffende onderdeel. Hiermee kan verkoper worden aangepakt als later blijkt dat dit onderdeel niet functioneert.
Verkopers en hun makelaars hebben geen belang bij het opnemen van dergelijke verklaringen. tóco d’azur zorgt ervoor dat deze bepalingen in het Compromis de Vente worden opgenomen als dat nodig is.
Net als in Nederland heeft de verkoper in Frankrijk een informatieplicht ten opzichte van de koper als het gaat om bekende gebreken. In Frankrijk heeft de koper zelf óók een onderzoeksplicht, die zelfs zwaarder weegt dan de informatieplicht van de verkoper. Bovendien kan de verkoper zich vrij tekenen voor alle zichtbare, onzichtbare, verborgen gebreken. Soms is het sterk aan te raden een bouwtechnische keuring uit te laten voeren.
tóco d’azur zorgt dat, voordat het Compromis de Vente getekend wordt, een concept hiervan ter beoordeling is voorgelegd. Wij beoordelen of alle overeengekomen bepalingen zijn opgenomen. Ook kan de koper het document eventueel nog aan een “eigen” notaris laten lezen.
Diagnostic technique
Het is de plicht van de verkopende partij om een aantal wettelijk verplichte onderzoeken te laten uitvoeren voordat het Compromis de Vente wordt getekend. Deze onderzoeken hebben betrekking op verschillende bouwkundige en milieutechnische aspecten.
De verkoper is verplicht om onderzoek te laten doen naar het gebruik van loodhoudende verf, het gebruik van asbest tijdens de bouw van huis en de aanwezigheid van termieten. Ook moet er onderzoek gedaan worden naar de gasinstallatie, de elektriciteitsinstallatie en de riolering.
Andere onderzoeken hebben betrekking op de potentiële risico’s die de omgeving van het huis kunnen opleveren. Denk hierbij aan bosbrandgevaar, overstromingsgevaar en risico’s door de nabijheid van een kerncentrale.
Een ander belangrijk onderzoek om te benoemen is gebaseerd op de Franse wet genaamd de Loi Carrez. Deze wet stelt het verplicht om bij het opstellen van het Compromis de Vente de precieze oppervlakte van de woning op te geven.
De oppervlakte is die van de vloer van de gesloten en overdekte ruimten na aftrek van de oppervlakten ingenomen door de muren, de deur- en raamstijlen, en de trappen. Als het plafond lager is dan 1.80 meter, wordt deze niet meegenomen in de oppervlakte. Van de oppervlakte zijn de kelder, garages en parkeerplaatsen uitgesloten.
tóco d’azur biedt een volledig overzicht van verplichte onderzoeken bij het kopen van een huis in Frankrijk.
Aanbetaling en financiering
Bij de koop van een huis in Zuid Frankrijk wordt normaal gezien een aanbetaling verwacht. Men zal om 10% vragen, maar bij duurdere objecten kan dit terug gebracht worden tot 5%. De aanbetaling van 5-10% wordt op de rekening van de notaris gestort.
Het Compromis de Vente bevat een tijdschema en een stappenplan voor het regelen van de financiering (hypotheek). Normaal ziet het stappenplan er als volgt uit:
1.Binnen ongeveer 10 dagen nadat het Compromis de Vente getekend is moet de koper aan de notaris doorgeven bij welke bank de financiering geregeld wordt;
2.Binnen ongeveer 45-60 dagen nadat het Compromis de Vente is getekend moet er een ondertekende hypotheekverklaring (offre de prêt) van de bank te zijn;
3.Na circa 90 dagen totaal kan de Acte Authentique getekend worden.
Als u wilt afzien van het financieringsvoorbehoud dan kan dat alleen door middel van een schriftelijke verklaring.
Ontbindende voorwaarden
Als u na de tien dagen bedenktijd waarin u zich nog terug kunt trekken zonder financieel gevolgen alsnog besluit de koop niet door te laten gaan, kan dit kosteloos gebeuren. Voorwaarde is wel dat één of meer ontbindende voorwaarden van toepassing zijn. Voor de meeste kopers is het financieringsvoorbehoud de belangrijkste ontbindende voorwaarde. Er zijn echter meer ontbindende voorwaarden. Ook is er nogal eens verwarring over de aard van een voorwaarde. In sommige Compromis de Vente staan opschortende en ontbindende voorwaarden door elkaar.
In principe kan alles wat de koper en verkoper mondeling overeen zijn gekomen worden opgenomen als opschortende of ontbindende voorwaarde. Daarnaast zijn er voorwaarden die volgens de wet moeten worden geregeld bij de overdracht van onroerend goed. Deze moeten dus worden opgenomen in het Compromis de Vente.
Op het moment dat de bedenktijd van tien dagen voorbij is, gaat de notaris aan de gang met de overige ontbindende en opschortende voorwaarden. Denk hierbij aan raadpleging van het kadaster, het register van hypotheken, de gemeente, de SAFER en overige instanties. U hoort daar niets van, tenzij een van die voorwaarden in werking treedt. Hoort u de eerste twee maanden na het tekenen van het Compromis de Vente niets van de notaris, dan is dat meestal goed nieuws.
Als de financiering is geregeld laat u dat weten aan de notaris. Ook als er aan uw kant nog andere ontbindende of opschortende voorwaarden waren, moet u de notaris laten weten dat deze zijn vervallen. Het tijdstip en de manier van communiceren met de notaris is meestal ook geregeld in het Compromis de Vente.
Iedere persoon of organisatie die een droit de préemption (voorkeursrecht) heeft of denkt te hebben krijgt twee maanden (soms drie) de tijd om dat recht uit te oefenen. In dat geval gaat de verkoop voor de koper niet door, maar voor de verkoper wel. De gemeente heeft altijd een droit de préemption en moet binnen twee maanden schriftelijk laten weten of ze gebruik wil maken van dit recht of niet. Ook de SAFER, een belangenorganisatie in de landbouw, heeft een droit de préemption. Dit kan relevant zijn als (een gedeelte van) de aan te kopen grond geclassificeerd is als landbouwgrond.
Als u de aankoop niet door wilt laten gaan maar zich niet kan beroepen op een ontbindende voorwaarde zijn er de volgende mogelijkheden:
- U ontbindt eenzijdig de overeenkomst en betaalt een boete van (normaliter) 10% van de aankoopprijs plus de kosten van de notaris en de commissie van de makelaar. Deze 10% kan anders afgesproken worden in het Compromis de Vente. Deze boete geldt overigens ook voor de verkoper.
2. U komt met de verkoper overeen het contract te ontbinden. U betaalt de 10% boete niet, maar wel de notaris- en makelaarskosten.
De verkoper kan overigens de koper dwingen om alsnog het huis af te nemen tegen de overeengekomen prijs. Kopers die zonder geldig beroep op een ontbindende voorwaarde de acte authentique weigeren te ondertekenen staan zwak bij een Franse rechtbank als de verkoper alsnog de verkoop wil doorzetten. Daar is veel jurisprudentie over.
Rol van de notaris bij een huis kopen in Zuid Frankrijk
De notaris vertegenwoordigt in Frankrijk niet de verkoper of de koper, maar de Franse staat. Zijn voornaamste taak is er voor te zorgen dat de Franse staat alle belastingen die bij de overdracht van onroerend goed verschuldigd zijn ook daadwerkelijk incasseert.
Bovendien checkt de Franse notaris bij het kadaster de kadastrale gegevens van de grond en de opstallen. Ook onderzoekt hij welke schulden, hypotheken etc. er op het pand rusten. Verder verifieert hij op welke naam het huis staat en of er bepaalde voorkeursrechten of erfpacht op het onroerend huis rusten.
De notaris checkt of mogelijke bestemmingsplannen invloed kunnen hebben op het gebruik van het betreffende huis.
Acte Authentique
De laatste formaliteit is de ondertekening van het leveringscontract, de Acte Authentique (soms ook wel acte de vente genoemd). De eigendomsoverdracht bij de notaris kan pas gebeuren wanneer aan een groot aantal formaliteiten is voldaan. Eén van de formaliteiten is dat de notaris aan de gemeente een Certificat d·Urbanisme (=CU) moet vragen. Hierin is de planologische staat van het pand omschreven.
Voordat getekend wordt, normaliter op de dag zelf, zal de koper een inspectie van het huis uitvoeren om te controleren of het nog in goede staat is, of het pand leeg is, of er geen wijzigingen zijn aangebracht en of alle roerende goederen die zijn overgenomen nog aanwezig zijn. Als er iets niet in orde is hoeft de Acte Authentique niet ondertekend te worden en wordt de verkoper gesommeerd de zaak in orde te brengen.
De datum voor ondertekening van de Acte Authentique is opgenomen in het Compromis de Vente. Overigens kan de ondertekeningdatum nog worden aangepast indien koper en verkoper het samen eens zijn over een andere datum. Ook heeft de notaris het recht om de ondertekening van de Acte Authentique nog met maximaal 15 dagen uit te stellen om de laatste papieren in orde te brengen.
De Acte Authentique is een formaliteit als het Compromis de Vente goed was. Het is slechts een (her)bevestiging van het Compromis de Vente die het laatste recht, namelijk het vruchtgebruik, overdraagt aan de koper.
U moet ervoor zorgen dat er een opstalverzekering is afgesloten vanaf de dag dat de Acte Authentique is ondertekend. Vanaf dan zijn ook de belastingen en de water- en elektriciteitsaansluiting voor uw rekening.
Wanneer men een huis koopt waar al een elektrische aansluiting is, kan meestal worden volstaan met het bij de EDF laten veranderen van de tenaamstelling. Hiervoor moeten wel een aantal papieren worden ingeleverd. Zorg er ook voor dat de diverse oude meterstanden tijdig worden opgenomen.
Vaak pas vele maanden na ondertekening van de Acte Authentique stuurt de notaris u de akte toe.
Bijkomende kosten huis kopen in Zuid Frankrijk
Bij de koop van een huis in Zuid Frankrijk krijgt u als koper te maken met verschillende kosten. Dit is vergelijkbaar met kosten die u maakt bij de het kopen van een huis in Nederland. Toch wijkt de Nederlandse situatie op belangrijke punten af van die in Frankrijk. De kosten die u bij de aankoop maakt zijn grofweg onder te verdelen in makelaarskosten en notariskosten. Eenmaal eigenaar van een huis in Zuid Frankrijk maakt u exploitatiekosten die periodiek terug komen.
Makelaarskosten huis kopen in Frankrijk
De makelaarskosten zijn inbegrepen in de koopprijs van het onroerend goed. De verkopende makelaar heeft hier een afspraak over met de verkoper. De makelaarscommissie ligt in Frankrijk rond de 5%/ 6% van de koopprijs van het object.
De aankopende makelaar dient met de verkopende makelaar overeenstemming te bereiken over een gedeelte van deze commissie. Gebruikelijk hierbij is een verdeling van 50%-50%. De klant merkt hier niets van.
Notariskosten huis kopen in Zuid Frankrijk
De zogenaamde “notariskosten” zijn niet inbegrepen in de koopprijs. Deze kosten bestaan voor een groot deel uit overdrachtsbelasting ( droits d·enregistrement) over de waarde van het onroerend goed. De Franse overdrachtsbelasting bestaat uit een departementaal en een gemeentelijk deel. In totaal momenteel circa 5,8%, afhankelijk van de locatie. Bij een nieuw huis is de overdrachtsbelasting lager.
Daarnaast zal de notaris kosten opvoeren voor zijn eigen werkzaamheden, voor het registreren en voor aktekosten. In totaal komen de “notariskosten” uit op ongeveer 8 procent voor bestaande woningen en 3 procent voor nieuwbouw, afhankelijk van de regio. Net als in Nederland is het gebruikelijk dat de koper deze kosten betaalt. Wij hebben een apart artikel met meer informatie over de kosten koper in Frankrijk.
Belastingen huis kopen in Zuid Frankrijk
Naast de kosten voor gas, water, licht, telefoon, internet en televisie zal een eigenaar van onroerend goed in Frankrijk elk jaar aangeslagen worden voor de onroerende zaak belasting (taxe foncière en taxe d’habitation), ongeacht of hij permanent in zijn Franse huis woont of niet. De onroerend zaak belasting kan qua bedrag zeer uiteenlopen tussen gemeentes. Voor een volledig overzicht van de belastingen op een tweede huis in Frankrijk hebben wij een apart artikel geschreven.
Hypotheek huis in Zuid Frankrijk
U heeft uw droomhuis in Zuid Frankrijk gevonden. Dan is het zaak om de financiering van uw droom te realiseren. De lening voor de financiering van een tweede huis kunt u afsluiten bij een Nederlandse bank. Wie zich permanent in Zuid Franrijk wil vestigen is vaak voordeliger uit om de financiering onder te brengen bij een Franse bank.
In Frankrijk heet een hypotheek een prêt immobilier, terwijl een hypotheque de verplichte garantie is op de prêt (hypotheek). Dit zorgt vaak voor verwarring. Wie de aankoop met een hypotheek financiert wordt naast de dossierkosten van zijn bank geconfronteerd met notariële kosten, publicatiekosten en een aantal vaste kosten. Wij adviseren om u goed te laten voorlichten over de hypotheek.
Conclusie
Een huis kopen in Zuid Frankrijk is een geweldige investering. Toch lopen Nederlanders die hun droom waar willen maken vaak tegen problemen en teleurstellingen aan. Het is duidelijk dat de woningmarkt op belangrijke punten verschilt van de Nederlandse situatie. Het makelaarssyteem, de taalbarrière en aanvullende regels en bepalingen kunnen zorgen voor teleurstellingen.
toco d’Azur is sinds 1998 actief als Nederlandse makelaar in Zuid Frankrijk. Wij kennen de markt als geen ander. Zo kunt u met een gerust hart een beslissing nemen. Een huis kopen in Zuid Frankrijk met volledige aankoopbegeleiding kost u als koper niet extra. Benieuwd naar de mogelijkheden? Neem dan contact met ons op voor een persoonlijke kennismaking.