28 september 2025

Herroepingsrecht bij Aankoop

Verduidelijking van de SRU-bedenktijd

Bij de aan- of verkoop van onroerend goed in Frankrijk is de SRU-bedenktijd (Loi “Solidarité et Renouvellement Urbains") één van de belangrijkste waarborgen voor kopers. Maar weet u precies wanneer deze termijn van tien dagen officieel begint te lopen? Een arrest van het Franse Hof van Cassatie (Cour de cassation, derde civiele kamer, 19 december 2024, nr. 23-12.652) heeft het debat definitief beslecht.


Wat is de SRU-bedenktijd?

Niet-professionele kopers van woonvastgoed hebben een herroepingsrecht van tien dagen. Binnen deze periode mogen zij de koop zonder boete ontbinden. De manier waarop deze termijn wordt berekend is cruciaal, omdat dit bepaalt of een herroeping rechtsgeldig is.

De verduidelijking door het Hof (19 december 2024)

Het Hof bevestigde dat de bedenktijd begint op de dag ná de eerste aanbieding van de aangetekende brief waarmee de overeenkomst (compromis of promesse de vente) wordt betekend.


Zo werken de regels in de praktijk:

• Aangetekende post met ontvangstbevestiging: de termijn van tien dagen start op de dag na de eerste aanbieding van de brief.

• Persoonlijke overhandiging: de termijn start op de dag na de datum waarop de koper voor ontvangst tekent.

• Elektronisch aangetekende post: de termijn loopt vanaf de dag na ontvangst van de elektronische kennisgeving.

Dit arrest is belangrijk omdat er eerder onzekerheid bestond. Sommige praktijkjuristen meenden dat het aftellen pas één dag later begon, dus op de tweede dag na de kennisgeving.

Juridische grondslag

Twee wetboeken liggen hieraan ten grondslag:

• Code de la construction et de l’habitation (art. L271-1): bevestigt dat de termijn begint op de dag na de eerste aanbieding van de kennisgeving.

• Frans Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (art. 641): bepaalt dat, wanneer een termijn in dagen wordt uitgedrukt, de dag van de kennisgeving zelf niet meetelt.


Wat betekent dit voor de partijen?

• Voor kopers: let nauwkeurig op de exacte datum van kennisgeving om te voorkomen dat de bedenktijd verstrijkt.

• Voor verkopers en makelaars: zorg voor correcte informatieverstrekking om geschillen te voorkomen en naleving te waarborgen.


Wie heeft recht op de bedenktijd?

Het recht geldt uitsluitend voor niet-professionele kopers die woonvastgoed kopen—of dat nu de hoofdwoning, tweede woning of een investering is. Het omvat:

• Rechtstreekse aankoop van woonvastgoed.

• Onroerend goed bestemd voor bewoning.

• Aandelen die recht geven op een woning.

• Koop op plan (VEFA) en verkoop op termijn.

• Huurkoopconstructies (rent-to-own).


Waarom dit ertoe doet

Door het aanvangsmoment van de SRU-bedenktijd te verduidelijken, heeft het Hof meer rechtszekerheid gebracht in vastgoedtransacties. Een heldere toepassing van deze regel stelt alle partijen in staat met vertrouwen te handelen, de wet na te leven en het risico op geschillen te beperken.


⸻

Noot: “SRU” verwijst naar de Franse Loi Solidarité et Renouvellement Urbains (2000). Deze wet introduceerde onder meer de bedenktijd van tien dagen waarmee niet-professionele kopers van woonvastgoed zonder boete van de koop kunnen afzien.