16 augustus 2026

Bod op een huis in Frankrijk

Wanneer zijn koper en verkoper gebonden?

U heeft eindelijk het huis gevonden. De locatie klopt, het uitzicht is prachtig en na de bezichtiging wilt u niet het risico lopen dat iemand anders ermee vandoor gaat. Dus doet u een bod.

Maar wat betekent zo'n bod eigenlijk in Frankrijk? Is een offre d'achat vrijblijvend? Kan de verkoper zich nog bedenken? En kunt u als koper na acceptatie nog terug? Het antwoord is iets genuanceerder dan veel kopers denken.

Wanneer is een verkoper gebonden?

Een offre d'achat is in Frankrijk meer dan alleen laten weten wat u voor een woning zou willen betalen.

Wanneer een koper een voldoende duidelijk en bepaald schriftelijk bod uitbrengt en de verkoper dit bod uitdrukkelijk en zonder voorbehoud accepteert, kan daarmee al een bindende situatie ontstaan.

Dat volgt uit artikel 1583 van de Code civil. Daarin staat, kort gezegd, dat een verkoop tussen partijen tot stand komt zodra overeenstemming bestaat over de zaak en de prijs — ook al is de woning nog niet overgedragen en de prijs nog niet betaald. Zodra koper en verkoper het dus eens zijn over wát wordt verkocht en voor hoeveel, is de verkoop naar Frans recht in beginsel al "voltooid" (vente parfaite), ongeacht of er al een compromis is getekend.

De Franse Hoge Raad (Cour de cassation) heeft dit uitgangspunt de afgelopen jaren herhaaldelijk bevestigd. In een arrest van 16 maart 2022 casseerde de Cour de cassation een uitspraak van het Hof van Beroep van Parijs, dat had geoordeeld dat een door de verkopers voor akkoord ondertekend biedingsdocument nog niet meer was dan een fase in de onderhandelingen. Volgens de Hoge Raad was dat onjuist: nu het document de zaak en de prijs vermeldde en door de verkopers was medeondertekend, was er wel degelijk al sprake van een voltooide verkoop. In een arrest van 22 juni 2023 herhaalde de Cour de cassation dit: een vast en definitief bod dat door de verkoper zonder voorwaarde of voorbehoud wordt aanvaard, is voldoende om een verkoop tot stand te brengen, zodra partijen het eens zijn over object en prijs.

De verkoper kan dan dus niet zonder meer zeggen:

"Ik heb inmiddels een hoger bod gekregen, dus ik verkoop toch aan iemand anders."

Gebeurt dat toch, dan staat de koper niet met lege handen. De koper kan de verkoper in rechte betrekken en, afhankelijk van de omstandigheden, gedwongen nakoming van de verkoop vorderen, of een schadevergoeding wegens het ten onrechte afbreken van de koop.

Dat is een belangrijk verschil met de gedachte die veel buitenlandse kopers hebben, namelijk dat er pas iets definitiefs gebeurt wanneer de compromis / promesse de vente wordt ondertekend.

Maar de compromis / promesse moet toch nog worden getekend?

Ja.

Na overeenstemming over de aankoop wordt doorgaans een avant-contrat opgesteld. Dat is meestal een compromis de vente of een promesse de vente.

Daarin wordt de transactie veel uitgebreider vastgelegd.

Denk aan de exacte omschrijving van het vastgoed, de koopprijs, de juridische situatie van het pand, de diagnostische rapporten, de gewenste datum van overdracht en eventuele conditions suspensives (ontbindende voorwaarden).

Maar dat betekent niet automatisch dat de verkoper tot het moment van ondertekening nog vrij is om met een andere koper in zee te gaan. Het compromis is in de praktijk vooral bedoeld om de reeds tot stand gekomen koop verder uit te werken en formeel vast te leggen — niet om de verkoop pas te laten ontstaan.

De exacte formulering van het bod én de acceptatie is daarbij wel belangrijk. Om bindend te zijn, moet het bod stellig en voldoende bepaald zijn en de essentiële elementen van de koop bevatten. En de acceptatie door de verkoper moet zuiver zijn, dus zonder voorbehoud. Een bod kan bijvoorbeeld voorwaarden bevatten of uitdrukkelijk bepalen dat de verkoop pas tot stand komt na ondertekening van een compromis / promesse de vente. In dat geval ontstaat er nog geen voltooide verkoop bij acceptatie van het bod alleen. Daarom moet altijd naar de concrete documenten worden gekeken.

En de koper? Kan die nog terug?

Hier wordt het interessant, want koper en verkoper bevinden zich niet in dezelfde positie. Een particuliere koper van een woning geniet in Frankrijk een bijzondere wettelijke bescherming.

Na de formele kennisgeving van het avant-contrat heeft de koper in beginsel een wettelijke bedenktijd van tien dagen, de délai de rétractation. Binnen die periode kan de koper van de aankoop afzien zonder daarvoor een reden te hoeven geven.

De verkoper heeft zo'n wettelijke bedenktijd niet.

En na die tien dagen?

Ook daarna kunnen er situaties zijn waarin de koop niet doorgaat zonder dat de koper daarmee automatisch zijn waarborgsom verliest. Daarvoor zijn de conditions suspensives belangrijk.

De bekendste is het financieringsvoorbehoud: de condition suspensive d'obtention de prêt.

Maar afhankelijk van het vastgoed en de situatie kunnen ook andere voorwaarden relevant zijn. Bijvoorbeeld met betrekking tot vergunningen, stedenbouwkundige voorschriften, erfdienstbaarheden of bepaalde werkzaamheden die aan het pand zijn uitgevoerd.

Wordt een correct geformuleerde ontbindende voorwaarde niet vervuld, dan kan dat ertoe leiden dat de verkoop niet doorgaat.

Moet u bij het bod al geld betalen?

Nee. Wees voorzichtig wanneer wordt gevraagd om direct bij het uitbrengen of accepteren van een bod geld over te maken.

Een eventuele waarborgsom – vaak aangeduid als dépôt de garantie – wordt doorgaans geregeld bij het avant-contrat en via de daarvoor bestemde professionele rekening verwerkt.

Een bod gaat dus niet alleen over de prijs

Bij onderhandelingen over een Franse woning gaat de aandacht begrijpelijkerwijs meestal eerst naar één getal: de prijs. Maar minstens zo belangrijk is wat er precies in het bod staat.

Welke woning en bijbehorende lots worden gekocht? Welke prijs is overeengekomen? Hoe lang is het bod geldig? Zijn er voorwaarden opgenomen? Is financiering nodig? En is het bod afhankelijk gemaakt van het later ondertekenen van een compromis / promesse de vente?

Dat zijn geen details voor later. Gelet op artikel 1583 van de Code civil en de vaste rechtspraak van de Cour de cassation kunnen ze mede bepalen welke rechten en verplichtingen al ontstaan zodra de verkoper schrijft:

"Offre acceptée."

Wie een woning in Frankrijk wil kopen, doet er daarom goed aan niet alleen zorgvuldig na te denken over hoeveel hij biedt, maar ook over wat hij precies ondertekent.