23 augustus 2026

Een appartement kopen in Frankrijk

Waarom u ook de copropriété moet onderzoeken

Het appartement lijkt perfect. Een goed terras, mooi uitzicht, de juiste locatie en ook de maandelijkse charges vallen mee.

Maar dan blijkt uit de notulen van de copropriété dat er al enige tijd wordt gesproken over renovatie van de gevel. Of vervanging van de lift. Of werkzaamheden aan het dak.

Plotseling gaat de aankoop niet alleen meer over het appartement.

Want wie in Frankrijk een appartement koopt, koopt ook een aandeel in het gebouw. En daarmee krijgt de koper niet alleen toegang tot de hal, de lift en misschien het zwembad, maar ook te maken met de financiële situatie, de regels en de toekomstige plannen van de copropriété.

Daarom is het verstandig om vóór het tekenen van de compromis de vente verder te kijken dan de eigen voordeur.

Wat is een copropriété?

Een Franse copropriété is enigszins vergelijkbaar met een Nederlandse Vereniging van Eigenaars, maar de structuur en regelgeving zijn anders. Het eigendom bestaat uit één of meer lots. Zo'n lot bestaat doorgaans uit een privégedeelte – bijvoorbeeld het appartement – en een aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daarnaast kunnen een kelder, parkeerplaats of garage afzonderlijke lots zijn.

Aan ieder lot zijn aandelen in de gemeenschappelijke delen verbonden, uitgedrukt in tantièmes. Die spelen onder meer een rol bij de verdeling van bepaalde kosten en bij stemmingen binnen de copropriété.

Wie een appartement koopt, koopt dus niet alleen de vierkante meters die tijdens de bezichtiging zichtbaar zijn. De koper wordt onderdeel van een gebouw waarin beslissingen gezamenlijk worden genomen. Lage charges zeggen niet alles

Een van de eerste vragen bij een appartement is vaak:

“Hoe hoog zijn de charges?”

Een logische vraag. Maar een laag bedrag aan jaarlijkse charges betekent niet automatisch dat de copropriété financieel aantrekkelijk is. Een gebouw kan relatief lage jaarlijkse lasten hebben en tegelijkertijd voor grote werkzaamheden staan.  Denk aan renovatie van de gevel, vervanging van het dak, werkzaamheden aan de leidingen of een ingrijpende renovatie van de lift.  Een appartement met €180 per maand aan charges kan daardoor uiteindelijk duurder uitpakken dan een appartement met hogere maandelijkse lasten in een uitstekend onderhouden gebouw. De interessantere vraag is daarom:

Wat staat de copropriété de komende jaren te wachten?

Anders dan een Nederlandse VvE

Voor Nederlandse kopers is dit een belangrijk aandachtspunt.

In Nederland zijn appartementseigenaren eraan gewend dat een VvE reserves opbouwt voor toekomstig groot onderhoud, vaak op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Daardoor kan voor bijvoorbeeld een toekomstige dak- of gevelrenovatie gedurende langere tijd geld worden gereserveerd. In Frankrijk werkt dit anders.

Franse copropriétés moeten tegenwoordig in beginsel eveneens een fonds de travaux opbouwen. Maar dat betekent niet dat er voldoende geld beschikbaar is om toekomstige grote renovaties volledig uit die reserve te betalen. Het gewone budget prévisionnel van een copropriété is vooral bedoeld voor de lopende kosten, het beheer en het reguliere onderhoud van het gebouw. Grote, incidentele werkzaamheden vallen daar doorgaans buiten. Wordt bijvoorbeeld besloten om de gevel te renoveren, dan stemt de algemene vergadering niet alleen over de werkzaamheden, maar ook over de financiering en de momenten waarop de eigenaren moeten betalen. Vervolgens kunnen één of meerdere afzonderlijke appels de fonds volgen. En die kunnen aanzienlijk zijn.

Een copropriété kan dus financieel keurig worden beheerd en relatief lage maandelijkse charges hebben, terwijl een eigenaar toch wordt geconfronteerd met een rekening van duizenden of zelfs tienduizenden euro's voor groot onderhoud.

Voor Nederlandse kopers is het daarom belangrijk niet automatisch aan te nemen:

“Daar zal toch wel voor gespaard zijn?” Dat hoeft in Frankrijk niet zo te zijn.

Lees de notulen – ook tussen de regels door

Een van de interessantste documenten bij een aankoop zijn de procès-verbaux des assemblées générales: de notulen van de algemene vergaderingen van de copropriété. Bij een verkoop worden onder meer de notulen van de laatste algemene vergaderingen aan de koper verstrekt.  En die kunnen verrassend informatief zijn.  Wordt er al jaren gesproken over lekkage in het dak? Is een gevelrenovatie uitgesteld? Zijn er problemen met de lift? Is er discussie over het zwembad? Zijn er copropriétaires met betalingsachterstanden? Loopt er een juridische procedure?

Let daarbij niet alleen op werkzaamheden die al formeel zijn goedgekeurd. Als een renovatie drie vergaderingen achter elkaar op de agenda staat maar telkens wordt uitgesteld, is dat voor een potentiële koper minstens zo interessant. Na de overdracht is de nieuwe eigenaar immers degene die mee zal stemmen wanneer het voorstel opnieuw op tafel komt.

Wie betaalt werkzaamheden die al zijn goedgekeurd?

Dit is een vraag die bij een verkoop regelmatig voor verwarring zorgt. Stel: de copropriété heeft vóór de verkoop besloten dat de gevel wordt gerenoveerd. De werkzaamheden beginnen pas nadat de nieuwe eigenaar de sleutels heeft gekregen. Wie betaalt dan?

Het antwoord is niet simpelweg: degene die eigenaar was toen de werkzaamheden werden goedgekeurd. Voor de verhouding met de syndic is in beginsel bepalend wie eigenaar is op het moment dat een bepaalde appel de fonds opeisbaar wordt.  Een betalingsoproep die vóór de eigendomsoverdracht opeisbaar is, komt in beginsel voor rekening van de verkoper. Wordt de betalingsoproep daarna opeisbaar, dan kan deze voor rekening van de nieuwe eigenaar komen. Koper en verkoper kunnen onderling een andere verdeling overeenkomen en deze in de overeenkomst vastleggen. Zo'n afspraak tussen partijen verandert echter niet zonder meer wie de syndic kan aanspreken. Juist daarom is het verstandig vóór de koop te controleren welke werkzaamheden al zijn goedgekeurd, welke appels de fonds al zijn gedaan en welke nog kunnen volgen.

En werkzaamheden waarover alleen wordt gesproken?

Misschien is dit nog interessanter.

Een voorgenomen gevelrenovatie van enkele honderdduizenden euro's waarover nog niet formeel is gestemd, is nog geen concrete betalingsverplichting. Maar als uit drie opeenvolgende vergaderingen blijkt dat de gevel dringend moet worden aangepakt, is dat voor een koper natuurlijk wel relevante informatie. Na de overdracht is de koper immers mede-eigenaar wanneer uiteindelijk over de werkzaamheden en de financiering wordt gestemd. Dat is precies waarom alleen naar de huidige charges kijken onvoldoende is.

Het règlement de copropriété: wat mag eigenlijk?

Een ander belangrijk document is het règlement de copropriété. Daarin staat onder meer welke delen privé en gemeenschappelijk zijn, hoe bepaalde kosten worden verdeeld en welke regels gelden voor het gebruik van het gebouw.  Dat kan behoorlijk praktisch worden.  Mag er airconditioning aan de gevel worden geplaatst? Kunnen twee appartementen worden samengevoegd? Mag een raam worden vergroot? Kan een muur worden verwijderd? Mag een ruimte anders worden gebruikt?  Zodra werkzaamheden de gemeenschappelijke delen of het uiterlijk van het gebouw raken, kan toestemming van de copropriété nodig zijn.

Ook een terras verdient aandacht. Dat een terras uitsluitend vanuit één appartement bereikbaar is, betekent niet automatisch dat het volledig privé-eigendom is. Het kan bijvoorbeeld een gemeenschappelijk gedeelte zijn waarop de eigenaar van het appartement een exclusief gebruiksrecht heeft. 
Tijdens een bezichtiging is dat verschil niet altijd zichtbaar.  Op papier wel.

Kijk ook naar de financiële gezondheid van het gebouw

Naast de notulen en het règlement de copropriété zijn daarom ook de financiële gegevens interessant. Hoeveel charges zijn er betaald? Zijn er betalingsachterstanden binnen de copropriété? Zijn er schulden aan leveranciers? Hoe groot is het fonds de travaux? Welke grote werkzaamheden zijn recent uitgevoerd? En welke worden de komende jaren verwacht?

Ook de fiche synthétique en het carnet d'entretien kunnen relevante informatie geven over de financiële en technische situatie van het gebouw.  Een fraai appartement in een copropriété die financieel slecht wordt beheerd, kan uiteindelijk een heel andere aankoop zijn dan hetzelfde appartement in een gezond en goed onderhouden gebouw. Kijk dus verder dan het appartement

Bij een eerste bezichtiging gaat de aandacht vanzelfsprekend uit naar het appartement. De ligging. Het licht. Het uitzicht. Het terras. De indeling.

Maar vóór de aankoop moet de blik breder worden. Hoe staat het gebouw ervoor? Welke werkzaamheden komen eraan? Wat is er tijdens de laatste vergaderingen besproken? Hoeveel geld zit er daadwerkelijk in het fonds de travaux? En welke regels gelden voor wat de koper later met het appartement wil doen?

Want zodra de acte authentique wordt getekend, wordt niet alleen een appartement gekocht. De koper wordt ook copropriétaire.

En juist daarom verdient de copropriété vóór het tekenen van de compromis de vente minstens zoveel aandacht als het appartement zelf.