30 augustus 2026

Promesse of compromis de vente in Frankrijk?

Dit moet u weten vóór u het avant-contrat tekent

Het bod is geaccepteerd. Koper en verkoper zijn het eens over de prijs en de woning is van de markt. Dan volgt een van de belangrijkste momenten van de aankoop: het tekenen van de promesse de vente of compromis de vente.

Voor veel kopers voelt dat als de administratieve bevestiging van een beslissing die eigenlijk al is genomen. De woning is bekeken, over de prijs is onderhandeld en de notaris gaat nu de rest regelen.

Maar juist in het avant-contrat worden de spelregels voor de aankoop vastgelegd. Niet alleen de prijs en de datum waarop partijen uiteindelijk naar de notaris hopen te gaan, maar ook de voorwaarden waaronder de verkoop doorgaat, de termijnen waaraan partijen zich moeten houden en de omstandigheden waarin de koper de woning uiteindelijk niet hoeft af te nemen. En juist daar kunnen een paar regels tekst later een groot verschil maken.

Promesse of compromis: wat is het verschil?

Het avant-contrat kan juridisch verschillende vormen aannemen. De twee belangrijkste zijn de promesse unilatérale de vente en de compromis de vente, ook wel promesse synallagmatique de vente.

Bij een promesse unilatérale de vente verbindt de verkoper – de promettant – zich gedurende een afgesproken periode om het vastgoed tegen de overeengekomen prijs en voorwaarden aan de koper te verkopen. De koper – de bénéficiaire – krijgt gedurende die periode het exclusieve recht om de koop door te zetten. Juridisch krijgt hij een option.

Bij een compromis de vente is de constructie anders. Daar verbinden koper en verkoper zich in beginsel over en weer tot respectievelijk kopen en verkopen.

Beide vormen bestaan naast elkaar. In de huidige Zuid-Franse vastgoedpraktijk wordt veel gewerkt met de promesse unilatérale de vente, maar een koper kan ook een compromis de vente voorgelegd krijgen.

Het is dus belangrijk om te weten welke vorm wordt gebruikt.

Het verschil is voor de koper bepaald niet theoretisch

Het juridische onderscheid kan grote praktische gevolgen hebben wanneer een koper na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd alsnog van de aankoop wil afzien.

Bij een compromis de vente heeft de koper zich in beginsel verbonden om te kopen. Is de wettelijke bedenktijd verstreken en bestaat er geen geldige condition suspensive of andere wettelijke of contractuele grond om van de koop af te zien, dan kan de koper niet eenvoudig besluiten dat hij de woning toch niet meer wil.

De verkoper kan in beginsel nakoming van de verkoop verlangen en via de rechter afdwingen. Afhankelijk van de overeenkomst en de omstandigheden kan daarnaast of in plaats daarvan schadevergoeding aan de orde zijn.

Bij een promesse unilatérale de vente ligt dat anders. De verkoper heeft zich verbonden om gedurende de overeengekomen periode te verkopen, terwijl de koper een optie heeft gekregen.

Besluit de koper na zijn wettelijke bedenktijd die optie uiteindelijk niet uit te oefenen, zonder dat hij zich kan beroepen op bijvoorbeeld een niet-vervulde condition suspensive, dan is de consequentie in beginsel niet dat hij kan worden gedwongen de woning alsnog te kopen.

Maar kosteloos is die beslissing bepaald niet.

Bij een promesse unilatérale wordt doorgaans een indemnité d'immobilisation (een soort reserveringsvergoeding) overeengekomen. Wanneer de koper zijn optie uiteindelijk niet uitoefent zonder dat een wettelijke of contractuele ontsnappingsmogelijkheid van toepassing is, kan die vergoeding aan de verkoper verschuldigd blijven.

Daarmee wordt ook duidelijk waarom het verschil tussen beide overeenkomsten ertoe doet:

bij een compromis heeft de koper zich in beginsel verbonden om te kopen; bij een promesse heeft hij een optie om te kopen, maar het niet uitoefenen daarvan kan een forse financiële consequentie hebben.

Een promesse is dus bepaald geen vrijblijvende manier om een woning een paar maanden vast te houden.

Vanaf dit punt hebben beide overeenkomsten zoveel gemeen dat we verder kunnen spreken over het avant-contrat.

Het avant-contrat bepaalt veel meer dan de koopprijs

Een avant-contrat kan een omvangrijk document zijn.

Uiteraard staan de identiteit van koper en verkoper, de omschrijving van het vastgoed en de koopprijs erin. Maar daar blijft het niet bij.

Er wordt bijvoorbeeld vastgelegd welke lots precies worden verkocht. Bij een appartement kan het gaan om het appartement zelf, maar ook om een kelder, garage, parkeerplaats of andere afzonderlijke lots. Er staat informatie in over erfdienstbaarheden, de juridische en stedenbouwkundige situatie, de technische onderzoeken en – bij een appartement – de copropriété.

Ook wordt bepaald binnen welke termijn de definitieve acte authentique moet worden verleden en welke voorwaarden eerst nog moeten worden vervuld.

Het avant-contrat is daarmee veel meer dan een bevestiging van de overeengekomen prijs. Het is feitelijk de juridische routekaart voor de rest van de transactie.

De belangrijkste bescherming: conditions suspensives

Een van de onderdelen die bijzondere aandacht verdient, zijn de conditions suspensives.

Daarmee kan worden bepaald dat de transactie alleen doorgaat wanneer aan een bepaalde voorwaarde wordt voldaan.

Het bekendste voorbeeld is financiering. Wanneer een koper voor de aankoop een lening nodig heeft, wordt in het avant-contrat vastgelegd onder welke voorwaarden die financiering moet worden verkregen. Daarbij kan bijvoorbeeld worden bepaald welk bedrag moet worden geleend, tegen welke maximale rente, met welke looptijd en binnen welke termijn. Dat lijkt misschien een technisch onderdeel van het document, maar de precieze formulering is belangrijk.

Een koper die volgens het avant-contrat financiering moet aanvragen voor €700.000 kan niet zonder meer uitsluitend een financieringsaanvraag voor €900.000 indienen, een afwijzing ontvangen en vervolgens stellen dat de condition suspensive niet is vervuld.

De voorwaarden bepalen dus niet alleen of er een financieringsvoorbehoud bestaat, maar ook wat de koper moet doen om daarop een beroep te kunnen doen.

Financiering is lang niet de enige mogelijke voorwaarde

Juist hier wordt een standaard-avant-contrat soms riskant.

Niet iedere aankoop is standaard.

Een koper wil bijvoorbeeld een villa alleen kopen wanneer er een zwembad mag worden gebouwd. Een andere koper wil de bestaande woning uitbreiden. Twee naast elkaar gelegen appartementen moeten worden samengevoegd. Er moet toestemming komen om een raam te vergroten. Of een koper wil een appartement alleen wanneer toestemming kan worden verkregen voor een bepaalde verbouwing.

Als zo'n mogelijkheid essentieel is voor de aankoop, is vóór het tekenen van het avant-contrat het moment om te onderzoeken hoe dat juridisch moet worden geregeld. Soms kan vooraf voldoende zekerheid worden verkregen. In andere gevallen kan een specifieke condition suspensive nodig zijn. Een gevaarlijk zinnetje is:

Dat zoeken we na de aankoop wel uit.

Want als de mogelijkheid voor de koper essentieel was, maar nergens als voorwaarde is opgenomen, kan na het verstrijken van de bedenktijd blijken dat de aankoop wel doorgaat terwijl de plannen waarvoor de woning juist werd gekocht niet uitvoerbaar zijn.

Kijk niet alleen naar wat er staat

Bij het controleren van een avant-contrat ligt de aandacht begrijpelijkerwijs vaak op fouten.

Klopt de naam? Klopt de koopprijs? Staat de parkeerplaats erin? Is de oppervlakte juist?

Maar minstens zo belangrijk is wat er niet staat.

Welke plannen heeft de koper met de woning? Welke aannames zijn tijdens de bezichtigingen gemaakt? Zijn er omstandigheden zonder welke de woning eigenlijk niet interessant is? Moet ergens nog toestemming voor worden verkregen? Zijn mondelinge toezeggingen gedaan waarop de koper zijn beslissing mede heeft gebaseerd?

Een ontbrekende voorwaarde valt veel minder op dan een verkeerd huisnummer. Maar juridisch kan die ontbrekende zin uiteindelijk veel belangrijker zijn.

Let goed op de termijnen

Een avant-contrat bevat meestal meerdere data en termijnen.

Er kan een termijn gelden voor de financiering, voor andere conditions suspensives, voor het uitoefenen van een optie en voor het tekenen van de acte authentique.

Die termijnen hebben niet allemaal dezelfde juridische werking.

Ook de datum die voor de acte authentique is opgenomen verdient aandacht. Wanneer de definitieve akte bijvoorbeeld uiterlijk op 15 november moet worden getekend en door een administratieve vertraging blijkt dat dit niet lukt, betekent dat niet automatisch in iedere overeenkomst dat de verkoop op 16 november is geannuleerd.

Maar één partij kan evenmin zelfstandig besluiten dat er dan maar drie weken later wordt getekend. Als een termijn moet worden verlengd, moet daarover tussen partijen overeenstemming bestaan.

In de praktijk is het verstandig die overeenstemming duidelijk schriftelijk vast te leggen, bijvoorbeeld in een avenant of via een schriftelijke bevestiging van de notarissen.

Er bestaat Franse rechtspraak waarin uit het gedrag van partijen kon worden afgeleid dat zij na het verstrijken van een termijn gezamenlijk uitvoering aan de overeenkomst bleven geven. Maar als koper of verkoper daarop vertrouwen is dat onnodig riskant.

Een schriftelijke verlenging voorkomt discussie over wat partijen kennelijk zouden hebben bedoeld.

En hoe zit het met de aanbetaling?

De terminologie verschilt enigszins afhankelijk van het type avant-contrat. Bij een promesse unilatérale de vente wordt doorgaans gesproken over een indemnité d'immobilisation. Bij andere constructies kan bijvoorbeeld sprake zijn van een dépôt de garantie.

Voor de koper is echter een andere praktische vraag minstens zo belangrijk: waar wordt het geld gestort? De veiligste werkwijze is eenvoudig:

stort het bedrag op de derdenrekening van de notaris.

De notaris houdt het bedrag gedurende de transactie onder zich. Gaat de verkoop door, dan wordt het met de koopprijs verrekend. Moet het overeenkomstig de wet en de bepalingen van het avant-contrat worden terugbetaald, dan stort de notaris het terug.

Een bevoegde Franse makelaar kan onder bepaalde juridische voorwaarden ook gelden als séquestre ontvangen. Dat betekent echter niet dat een koper daarvoor hoeft te kiezen.

De notaris is onafhankelijk betrokken bij de juridische afwikkeling van de transactie. Dat maakt de derdenrekening van de notaris voor de koper de aangewezen plaats voor bedragen die met de aankoop samenhangen.

Wie stelt het avant-contrat eigenlijk op?

Veel kopers gaan ervan uit dat een promesse of compromis de vente altijd door een notaris wordt opgesteld. Dat hoeft niet.

Een daartoe bevoegde Franse makelaar kan een onderhandse avant-contrat opstellen. Juridisch kan dat dus een volkomen geldig contract opleveren.

Maar dat iets is toegestaan, betekent niet automatisch dat het in iedere situatie verstandig is. Een makelaar is gespecialiseerd in de bemiddeling bij vastgoedtransacties. Hij kent het object, heeft contact met koper en verkoper en beschikt vaak over modellen voor het opstellen van een avant-contrat.

Een notaris heeft een andere functie. Die kijkt naar de juridische structuur van de transactie, de eigendomssituatie, bijzondere voorwaarden en de gevolgen van de afspraken die partijen maken.

En precies daar zit het risico van een standaard-avant-contrat.

Het gevaar zit vaak in wat er níét staat

Stel dat een makelaar een standaardmodel gebruikt waarin keurig de koper, verkoper, koopprijs, financiering en overdrachtsdatum worden ingevuld.

Op papier kan alles correct zijn. Maar wat als de woning een zwembad heeft waarvan de vergunning niet duidelijk is? Wat als een uitbreiding nooit correct is aangegeven? Wat als een koper alleen wil kopen wanneer een nieuwe aanbouw mogelijk blijkt?

Wat als er een ingewikkelde erfdienstbaarheid bestaat? Wat als de koper via een SCI wil aankopen? Wat als een stuk grond een andere juridische of stedenbouwkundige status heeft dan gedacht? Wat als bij een appartement grote werkzaamheden in de copropriété op stapel staan? Of wat als een condition suspensive simpelweg niet goed aansluit bij wat deze koper nodig heeft?

Dan hoeft er in het document geen evidente fout te staan. Het probleem kan juist zijn dat de noodzakelijke bepaling ontbreekt. Een standaardmodel weet immers niet welke omstandigheden voor deze specifieke koper doorslaggevend zijn.

Dat maakt het laten opstellen van een avant-contrat door een makelaar niet per definitie verkeerd. Maar naarmate de transactie complexer wordt, wordt het belangrijker dat iemand met de juiste juridische expertise vóór ondertekening naar het dossier kijkt.

De notaris liever vóór dan na de handtekening

Daarom is het verstandig om de notaris niet pas bij de transactie te betrekken wanneer het avant-contrat al is getekend.

Juist vóór ondertekening kan de inhoud nog relatief eenvoudig worden aangepast. Er kunnen aanvullende vragen worden gesteld, stukken worden opgevraagd en specifieke conditions suspensives worden opgenomen. Een bijzondere situatie rond het vastgoed kan worden onderzocht voordat de koper verder aan de transactie gebonden raakt.

Na ondertekening is dat anders. Een notaris kan uiteraard nog onderzoek doen en problemen signaleren. Maar een voor de koper belangrijke voorwaarde die niet in de oorspronkelijke overeenkomst stond, kan niet zomaar eenzijdig worden toegevoegd. Daarvoor is dan opnieuw instemming van de verkoper nodig. De gedachte: "De makelaar stelt het avant-contrat op en de notaris kijkt er later nog wel naar" draait de volgorde daarom eigenlijk om.

Mag de koper een eigen notaris kiezen?

Ja.

De koper hoeft niet automatisch uitsluitend gebruik te maken van de notaris van de verkoper. In Frankrijk kunnen koper en verkoper ieder een eigen notaris hebben. De notarissen werken dan samen aan dezelfde transactie. Dat betekent in beginsel niet dat de koper daardoor twee keer notariskosten betaalt; de daarvoor bestemde vergoeding wordt volgens de geldende regels tussen de betrokken notarissen verdeeld.

Vooral bij een internationale aankoop kan een eigen notaris prettig zijn. Niet omdat de notaris van de verkoper de belangen van de verkoper zou moeten behartigen – de Franse notaris heeft een onafhankelijke positie – maar omdat er vanaf het begin een notaris bij het dossier betrokken is met wie de koper rechtstreeks contact heeft.

De rol en keuze van de Franse notaris verdient overigens een eigen artikel in deze serie.

En dan zijn er nog de tien dagen bedenktijd

Een particuliere koper van een woning heeft in Frankrijk in beginsel een wettelijke délai de rétractation van tien dagen.

Binnen die periode kan de koper zich terugtrekken zonder daarvoor een reden te hoeven geven. Maar ook hier zit een belangrijk detail. De termijn begint niet noodzakelijk op het moment waarop de koper zijn handtekening onder het avant-contrat zet. Het begin van de termijn is gekoppeld aan de formele kennisgeving of overhandiging van de overeenkomst en de wettelijk vereiste informatie. Dat klinkt misschien als een technisch detail maar dat is het niet. Want wanneer een koper zich wil terugtrekken, kan één dag het verschil maken. Daarom wordt dat het onderwerp van het volgende artikel in deze serie.

Het avant-contrat is het moment om vragen te stellen

Na het avant-contrat volgen nog allerlei stappen. De notaris verricht zijn onderzoeken, de financiering wordt afgerond, eventuele voorkeursrechten worden afgehandeld, de voorwaarden uit de overeenkomst moeten worden vervuld en uiteindelijk wordt de acte authentique getekend.

Maar het moge duidelijk zijn dat de belangrijkste beslissingen niet pas bij die definitieve akte worden genomen. Het avant-contrat is het moment om vragen te stellen. Niet wanneer de inkt al droog is.