6 september 2026

10 dagen bedenktijd bij een Franse woningaankoop

Wanneer begint de termijn eigenlijk?

Het avant-contrat is getekend. De handtekeningen staan onder de promesse de vente of het compromis de vente en de koper heeft tien dagen bedenktijd.

Dat laatste is algemeen bekend. Maar wie op vrijdag tekent en vervolgens in zijn agenda tien dagen begint af te strepen, kan zomaar op de verkeerde datum uitkomen.

De Franse wettelijke bedenktijd begint namelijk niet automatisch op de dag waarop het avant-contrat wordt getekend. De manier waarop het avant-contrat formeel aan de koper ter kennis wordt gebracht of wordt overhandigd, speelt een rol. En bij de aankoop van een appartement komt daar nog iets bij: bepaalde documenten over de copropriété moeten zijn verstrekt voordat de termijn überhaupt kan gaan lopen.

Voor wie gelden die tien dagen?

De regeling staat in artikel L271-1 van de Franse Code de la construction et de l'habitation. Een niet-professionele koper die een woning koopt, heeft na het avant-contrat een wettelijk délai de rétractation van tien dagen.
Het gaat dus om bescherming van de koper. De verkoper krijgt niet dezelfde tien dagen om zich alsnog te bedenken. Die is in beginsel gebonden aan zijn verplichtingen uit de promesse of het compromis.
Belangrijk: het gaat om de niet-professionele koper van vastgoed voor bewoning. De regel kan dus niet zonder meer op iedere vastgoedtransactie worden geplakt. Bij bijvoorbeeld zuiver commercieel vastgoed of bepaalde professionele aankopen ligt dat anders.

Ook bij bouwgrond ligt het anders. De aankoop van een gewone bouwkavel valt in beginsel niet onder deze wettelijke bedenktijd. Voor bepaalde kavels in een lotissement gelden afzonderlijke regels.

Voor de gebruikelijke particuliere aankoop van een huis of appartement aan de Côte d'Azur is de regeling echter een vast onderdeel van het aankoopproces.

De handtekening zet niet per definitie de klok aan

Stel: op maandag 7 september wordt bij de notaris het avant-contrat getekend. Is maandag dan dag één?

Nee.

De wet koppelt het begin van de termijn aan de formele kennisgeving of overhandiging van het avant-contrat. Bij kennisgeving per aangetekende brief begint de termijn de dag ná de eerste aanbieding van die brief. Wordt het document op een rechtsgeldige andere manier overhandigd, dan begint de termijn eveneens de volgende dag.

Dat onderscheid was vroeger in de praktijk zichtbaarder. Een contract werd ondertekend, daarna ging er een aangetekende envelop naar de koper en vervolgens werd gekeken wanneer het postbedrijf die had aangeboden.

Tegenwoordig verloopt veel digitaal. Ook elektronische kennisgeving kan rechtsgeldig zijn, mits de gebruikte methode voldoende waarborgen biedt om de datum van ontvangst of overhandiging vast te stellen. Het moment van elektronisch ondertekenen is dus niet per definitie hetzelfde als het moment waarop de bedenktijd begint.

De praktische vraag blijft dus dezelfde: wanneer is het avant-contrat rechtsgeldig aan de koper ter kennis gebracht of overhandigd? Vanaf de volgende dag begint het tellen.

Een eenvoudig voorbeeld: een koper tekent op maandag de promesse. De rechtsgeldige kennisgeving vindt diezelfde maandag plaats. Dinsdag is dan dag één. Niet maandag.

Vanaf dinsdag worden tien kalenderdagen geteld. Weekenden tellen dus gewoon mee. Hetzelfde geldt voor feestdagen die binnen de termijn vallen.
Er is wel een belangrijke uitzondering aan het einde. Valt de laatste dag op een zaterdag, zondag of Franse feestdag, dan schuift de termijn door naar de eerstvolgende werkdag. De Franse notarissen geven bijvoorbeeld het geval van een kennisgeving op 10 december: de termijn begint op 11 december en loopt in beginsel tot 20 december om middernacht; valt de einddatum op een weekend- of feestdag, dan schuift deze door.

Bij een appartement wordt het interessanter

Bij de aankoop van een appartement in een copropriété krijgt de koper een behoorlijke hoeveelheid informatie over het gebouw. Denk aan het règlement de copropriété, informatie over de financiële situatie en in beginsel de notulen van de algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar.

Dat zijn niet zomaar stukken die ergens in het dossier moeten zitten. Een deel daarvan is rechtstreeks gekoppeld aan het begin van de wettelijke bedenktijd.

Artikel L721-3 van de Code de la construction et de l'habitation bepaalt dat, wanneer de wettelijk vereiste informatie uit artikel L721-2 niet uiterlijk bij het tekenen van het avant-contrat aan de koper is verstrekt, de tien dagen nog niet gaan lopen. De termijn begint dan pas op de dag ná de latere verstrekking van die ontbrekende informatie.

Dat is een belangrijk verschil. Stel dat het avant-contrat op 1 oktober wordt getekend, maar een wettelijk vereist deel van de relevante copropriété-informatie pas op 4 oktober wordt verstrekt. Dan kan men niet simpelweg zeggen: "de bedenktijd begon op 2 oktober, want toen was het avant-contrat getekend." De wettelijke regeling koppelt de termijn in zo'n geval aan de latere verstrekking van de ontbrekende stukken. Het verklaart ook waarom bij een Franse appartementsaankoop vóór of rond het avant-contrat zo'n omvangrijk pakket documenten wordt aangeleverd. Die stukken zijn er niet alleen om de koper te informeren; een aantal heeft ook procedurele betekenis.

Tien dagen om alsnog onderzoek te gaan doen?

Juridisch kan dat natuurlijk. Gedurende de wettelijke bedenktijd hoeft de koper geen reden te geven om zich terug te trekken. Toch is het niet de beste manier om naar die periode te kijken.

De tien dagen zijn geen vervanging voor onderzoek vóór het tekenen van het avant-contrat. Wie bijvoorbeeld wil weten of een zwembad legaal is gebouwd, of een uitbreiding correct is aangegeven, of een appartement mag worden verhuurd zoals men van plan is, doet er verstandig aan dat zo vroeg mogelijk uit te zoeken.

Hetzelfde geldt voor de copropriété. Drie jaar notulen doorlezen nadat de promesse al is getekend kan nog, maar liever weet een koper vóór de handtekening dat er al twee jaar wordt gesproken over een gevelrenovatie van enkele tonnen.

De bedenktijd is een laatste wettelijke bescherming, geen ideale onderzoeksfase.

Moet de koper een reden geven?

Nee.

Dat is misschien wel het sterkste element van de regeling. Binnen het délai de rétractation hoeft de koper niet uit te leggen waarom hij van de aankoop afziet. Er hoeft geen financiering te zijn geweigerd. Er hoeft geen verborgen probleem met de woning te zijn ontdekt. De koper hoeft ook niet aan te tonen dat een condition suspensive is ingetreden.

Dat onderscheidt de bedenktijd van de periode daarna. Zodra de tien dagen voorbij zijn, kan een koper niet meer zonder meer van de transactie af. Dan wordt onder meer relevant wat in het avant-contrat als conditions suspensives is opgenomen.

Hoe trekt een koper zich terug?

Artikel L271-1 schrijft voor dat de herroeping plaatsvindt volgens formele modaliteiten die zekerheid bieden over de verzending en datum. De klassieke methode is een aangetekende brief met ontvangstbevestiging. De wet staat daarnaast andere methoden toe die gelijkwaardige garanties bieden. 
Een telefoontje naar de makelaar met "we hebben er nog eens over nagedacht" is dus niet de manier waarop een wettelijke herroeping moet worden geregeld. Hetzelfde geldt voor een vrijblijvend WhatsApp-bericht.

Volg de in het avant-contrat aangegeven procedure om ervoor te zorgen dat aantoonbaar is wanneer de herroeping is verzonden. Bij een aangetekende brief is voor de beoordeling of de bedenktijd is gerespecteerd de verzenddatum bepalend.

Wat gebeurt er met het gestorte bedrag?

Bij het avant-contrat wordt normaliter een bedrag gestort dat uiteindelijk met de koopprijs wordt verrekend. Zoals in het vorige Academy-artikel besproken, is het verstandig dat bedrag op de derdenrekening van de notaris te laten storten.

Maakt de koper rechtsgeldig gebruik van zijn wettelijke bedenktijd, dan kan de verkoper dat bedrag niet als schadevergoeding houden omdat de koper zich heeft bedacht. De koper maakt immers gebruik van een wettelijk recht. Dat is iets anders dan de situatie waarin de bedenktijd voorbij is en de koper later zonder geldige contractuele of wettelijke grond besluit niet meer mee te werken aan de aankoop.

Wat als er helemaal geen promesse of compromis is?

Dat komt bij een gewone Franse woningtransactie niet vaak voor, maar de wet houdt er rekening mee. Wordt direct een acte authentique getekend zonder voorafgaand avant-contrat, dan is er geen délai de rétractation achteraf maar een délai de réflexion vooraf. De koper moet het ontwerp van de akte ontvangen en vervolgens tien dagen kunnen nadenken. De definitieve authentieke akte mag gedurende die periode niet worden ondertekend. Het resultaat lijkt op elkaar maar juridisch gebeurt het op een ander moment.

Tien dagen bedenktijd, zeker. Maar eerst moet vaststaan wanneer dag één is.