13 september 2026

Een huis van € 1 miljoen kost geen € 1 miljoen

Welke kosten komen boven op de koopprijs in Frankrijk?

Wie in Frankrijk een woning koopt, kijkt vanzelfsprekend eerst naar de aankoopprijs. De uiteindelijke kosten van de aankoop liggen echter hoger dan de overeengekomen koopprijs. Naast de koopprijs zijn er frais d’acquisition, eventuele kosten voor financiering en soms nog bedragen die bij de overdracht tussen koper en verkoper worden verrekend.

Vooral de term frais de notaire zorgt daarbij voor verwarring. Die suggereert dat het bedrag dat boven op de koopprijs komt voornamelijk de vergoeding van de notaris is. Dat is niet zo. Het grootste gedeelte bestaat uit belastingen en heffingen die de notaris int en vervolgens afdraagt. De Franse overheid spreekt daarom liever van frais d’acquisition.

Wat zit er in de frais d’acquisition?

Bij de aankoop van een bestaande woning bestaat het grootste deel uit de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), oftewel overdrachtsbelastingen. Daarnaast zijn er de gereglementeerde vergoeding van de notaris, de émoluments, de kosten die de notaris namens de koper aan derden betaalt, de débours, en de contribution de sécurité immobilière.

Die laatste bedraagt 0,10% van de koopprijs. De vergoeding van de notaris wordt berekend volgens een landelijk, degressief tarief. Het is dus een misverstand dat een notaris bij een woning van bijvoorbeeld €1 miljoen simpelweg 7 of 8% van de koopsom verdient. Zijn eigen gereglementeerde vergoeding vormt maar een relatief klein deel van het totale bedrag.

Voor een bestaande woning wordt vaak als praktische vuistregel gerekend met ongeveer 7 à 8% boven op de koopprijs. Bij nieuwbouw ligt dat doorgaans aanzienlijk lager, grofweg rond 2 à 3%, doordat daar een verlaagd tarief voor de taxe de publicité foncière geldt.

Sinds 2025 maakt het département verschil

Hier is sinds vorig jaar iets belangrijks veranderd.

Frankrijk heeft de départements tijdelijk de mogelijkheid gegeven om het départementale deel van de overdrachtsbelasting te verhogen van 4,5 naar maximaal 5%. Deze mogelijkheid geldt voor transacties in de periode van 1 april 2025 tot en met 31 maart 2028. Voor primo-accédants – kopers die gedurende de voorafgaande twee jaar geen eigenaar waren van hun hoofdverblijf – geldt een uitzondering op deze verhoging.

Voor kopers aan de Côte d’Azur levert dat een opvallend verschil op.

Het département Alpes-Maritimes (06), met onder meer Nice, Cannes, Antibes, Menton en de omgeving van Monaco, besloot de verhoging voor 2025 en 2026 niet toe te passen. Het département motiveerde dat expliciet met de wens kopers niet met een verdere belastingverhoging te confronteren.

In de Var (83) is de verhoging wel ingevoerd: daar werd het départementale tarief verhoogd van 4,5 naar 5%.

Bij een woning van €1 miljoen betekent een verschil van een half procent al ongeveer €5.000 aan extra belasting. Wie Sainte-Maxime of Saint-Tropez vergelijkt met Cannes of Antibes, moet dus niet automatisch met exact hetzelfde percentage aankoopkosten rekenen.

Wat betaalt de koper bij de notaris?

Vóór de ondertekening van de acte authentique stuurt de notaris een afrekening. Daarop staat welk bedrag vóór de overdracht op de rekening van het notariskantoor moet zijn ontvangen.

Dat is in ieder geval de nog verschuldigde koopprijs plus de geraamde frais d’acquisition. Een eventueel bij het avant-contrat gestorte dépôt de garantie of indemnité d’immobilisation wordt uiteraard in mindering gebracht. 

De notaris vraagt aanvankelijk doorgaans een geraamd bedrag. Na verwerking en registratie van de transactie volgt de definitieve afrekening. Is te veel betaald, dan krijgt de koper het verschil terug, anders moet hij nog wat bijbetalen.

En de makelaarscourtage?

Bij Franse advertenties is het belangrijk te kijken of de prijs honoraires inclus is en voor wiens rekening de makelaarskosten komen.

Staan de honoraires contractueel ten laste van de verkoper, dan maken zij deel uit van het bedrag dat de verkoper uit de transactie ontvangt en zijn zij voor de koper niet nog eens een aparte post boven op de geadverteerde prijs.

Zijn de makelaarskosten volgens het mandaat en de koopdocumentatie daadwerkelijk voor rekening van de koper, dan worden koopprijs en honorarium afzonderlijk vermeld. Dat onderscheid kan ook gevolgen hebben voor de grondslag waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend.

Het is daarom bij twee ogenschijnlijk gelijk geprijsde woningen niet altijd voldoende om alleen naar de prijs in de advertentie te kijken.

Meubels kunnen een verschil maken, maar niet zomaar

Bij een gemeubileerde villa of een appartement dat inclusief inventaris wordt verkocht, kan de waarde van bepaalde roerende zaken onder voorwaarden afzonderlijk van het vastgoed worden opgenomen.

Denk aan meubels en andere daadwerkelijk roerende inventaris. Over de reële waarde daarvan worden in beginsel geen overdrachtsrechten over het vastgoed geheven.

Dat betekent niet dat bij iedere woning willekeurig een bedrag voor meubels of inrichting van de koopprijs kan worden afgetrokken. De zaken moeten daadwerkelijk roerend zijn, de waardering moet verdedigbaar zijn en de verdeling moet correct in de koopdocumentatie worden opgenomen.

Bij een woning met een substantiële inventaris is het daarom verstandig dit vóór het tekenen van het avant-contrat te bespreken en niet pas enkele dagen voor de overdracht.

Financiering brengt eigen kosten mee

Wie de Franse woning met een hypotheek financiert, krijgt daarnaast met kosten van de financiering te maken. Die staan los van de aankoopkosten zelf.

Een bank kan dossierkosten rekenen en er zijn kosten verbonden aan de zekerheid die voor de lening wordt gevestigd. Afhankelijk van de constructie kan dat bijvoorbeeld een hypothecaire zekerheid zijn. Ook een verplichte of overeengekomen assurance emprunteur brengt kosten mee.

De totale financieringskosten kunnen daardoor aanzienlijk hoger zijn dan alleen de rente op de lening. Bij de beoordeling van een Franse hypotheek is het TAEG – het jaarlijkse kostenpercentage waarin verschillende kredietkosten worden verwerkt – daarom relevanter dan uitsluitend het nominale rentepercentage.

Taxe foncière en copropriété

Dan zijn er nog bedragen die technisch gezien geen aankoopkosten zijn, maar die wel op de afrekening rond de overdracht verschijnen.

De taxe foncière is juridisch verschuldigd door degene die op 1 januari eigenaar van de woning was. In Franse koopakten wordt echter afgesproken dat koper en verkoper deze belasting naar rato van hun eigendomsperiode onderling verrekenen. Wie op 1 oktober koopt, vergoedt dus bij de overdracht een deel van de jaarlijkse taxe foncière aan de verkoper.

Bij een appartement spelen daarnaast de lasten van de copropriété. Ook daar kunnen rond de overdracht verrekeningen plaatsvinden. Belangrijker is echter om vóór de aankoop te weten hoe hoog de jaarlijkse charges zijn en welke grote werkzaamheden al zijn besproken of goedgekeurd. Een appartement met relatief lage aankoopkosten kan financieel een heel ander verhaal worden wanneer kort na de overdracht een kostbare gevel- of dakrenovatie volgt.

Reken niet met één standaardpercentage

De bekende vuistregel van 7 à 8% voor een bestaande Franse woning blijft bruikbaar voor een eerste begroting, maar is niet meer dan dat. Het département, de aard van het vastgoed, eventuele roerende zaken, de wijze waarop makelaarskosten zijn overeengekomen en een eventuele financiering kunnen het uiteindelijke bedrag beïnvloeden.

Voor een exacte berekening kan de notaris vooraf een simulation des frais d’acquisition maken. De Franse overheid verwijst hiervoor ook naar de simulator van ANIL.