20 september 2026

DPE bij aankoop van een huis in Frankrijk

Wat zegt het energielabel werkelijk?

Wie een woning in Frankrijk bekijkt, ziet tegenwoordig vrijwel onmiddellijk twee letters: de energieklasse en de klimaatklasse van het Diagnostic de Performance Énergétique, kortweg DPE. Het rapport is al vóór de verkoop beschikbaar en maakt onderdeel uit van het dossier de diagnostic technique (DDT), dat bij het avant-contrat wordt gevoegd. Maar voor een koper is het DPE inmiddels veel meer dan een indicatie van het energieverbruik. Het kan iets zeggen over toekomstige werkzaamheden, verhuurbaarheid en uiteindelijk ook over de waarde en verkoopbaarheid van de woning.

Sinds 1 juli 2021 heeft het DPE bovendien een andere juridische status. Het rapport is sindsdien opposable: de gegevens en energieclassificatie zijn niet langer uitsluitend informatief. Blijkt het DPE onjuist en lijdt de koper daardoor schade, dan kan dat tot aansprakelijkheid leiden. De in het rapport opgenomen aanbevelingen voor mogelijke energiebesparende werkzaamheden vormen daarop een uitzondering; die blijven indicatief.

Wat wordt in een DPE gemeten?

Een DPE deelt een woning in een klasse van A tot en met G in. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het theoretische primaire energieverbruik, maar ook naar de uitstoot van broeikasgassen. Voor de uiteindelijke classificatie telt het slechtste resultaat van deze twee criteria. Het rapport bevat daarnaast informatie over onder meer isolatie, verwarming, warm water, ventilatie en zomercomfort. Ook wordt een theoretische bandbreedte voor de jaarlijkse energiekosten vermeld. Die laatste cijfers verdienen enige nuance: het gaat om een gestandaardiseerde berekening. Een huishouden dat een tweede woning alleen enkele maanden per jaar gebruikt, zal vanzelfsprekend een ander werkelijk verbruik hebben dan een gezin dat er permanent woont. Voor een koper is daarom niet alleen de letter interessant. De onderliggende gegevens vertellen vaak veel meer. Een appartement met een matige DPE-score omdat het elektrisch wordt verwarmd, is iets anders dan een vrijstaande villa waarvan dak, muren en ramen nauwelijks geïsoleerd zijn.

De berekening is in 2026 veranderd

Dat onderscheid is extra relevant geworden doordat Frankrijk de berekeningsmethode heeft aangepast. Sinds 1 januari 2026 is de conversiefactor waarmee elektriciteit wordt omgerekend van eindenergie naar primaire energie verlaagd van 2,3 naar 1,9. Daardoor worden elektrisch verwarmde woningen in de berekening minder zwaar benadeeld dan voorheen. Inmiddels staat alweer een volgende wijziging vast. Een arrêté van 19 augustus 2026 verlaagt de conversiefactor per 1 januari 2027 verder van 1,9 naar 1,7. De regeling is op 26 augustus 2026 in het Journal officiel gepubliceerd. Vooral voor woningen met elektrische verwarming kan dat opnieuw gevolgen hebben voor de classificatie. Dat betekent niet dat iedere elektrisch verwarmde woning automatisch een betere letter krijgt. De isolatie, installaties, oppervlakte en andere kenmerken blijven onderdeel van de berekening. Het betekent wel dat bij een aankoop in 2026 de achterliggende cijfers soms interessanter zijn dan uitsluitend de letter op de voorpagina. Een bestaand DPE hoeft vanwege de wijziging per 1 januari 2027 niet opnieuw te worden uitgevoerd. DPE's die op dat moment nog geldig zijn, blijven geldig. Als de nieuwe elektriciteitsfactor tot een andere energieklasse leidt, kan via het observatorium van ADEME kosteloos een attest met de nieuwe energieklasse worden verkregen, zonder een nieuw bezoek van de diagnostiqueur. De oorspronkelijke gegevens en werkzaamheden waarop het DPE is gebaseerd veranderen daarbij niet; het attest verwerkt het effect van de nieuwe conversiefactor. Een vergelijkbare mogelijkheid bestaat voor geldige audits énergétiques.

Een oud DPE kan niet zomaar meer worden gebruikt

Ook de datum van het rapport verdient aandacht. Een DPE is normaal gesproken tien jaar geldig, maar voor rapporten die volgens de oude methode zijn opgesteld gelden uitzonderingen. DPE's uit de periode van 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2021 waren slechts geldig tot en met 31 december 2024. Oudere DPE's waren al eerder verlopen. Voor een verkoop in 2026 zal dus in de praktijk een DPE volgens het sinds juli 2021 geldende systeem aanwezig moeten zijn. Een geldig DPE heeft bovendien een identificatienummer dat door ADEME wordt verstrekt. Dat biedt een koper ook een eenvoudige controlemogelijkheid: via het officiële DPE-register van ADEME kan worden nagegaan of het rapport daadwerkelijk is geregistreerd.

F en G verdienen extra aandacht

De slechtste energieklassen worden in Frankrijk aangeduid als passoires énergétiques. Dat begrip is vooral belangrijk voor kopers die de woning geheel of gedeeltelijk willen verhuren. Op grond van de momenteel geldende regels kan een woning met klasse G sinds 1 januari 2025 niet meer als reguliere hoofdwoning worden verhuurd. Vanaf 2028 geldt dat voor klasse F en vanaf 2034 voor klasse E. Een wetsontwerp dat de verhuurverboden voor F en G zou versoepelen tegen een renovatieverplichting, is in juli 2026 door de Senaat aangenomen, maar nog niet definitief. Zolang het niet is gepromulgeerd, blijven de huidige regels gelden. Voor iemand die uitsluitend een tweede huis voor eigen gebruik koopt, betekent een slechte DPE-klasse niet dat de woning niet gekocht of bewoond mag worden. Maar de consequenties kunnen wel degelijk relevant zijn. Een toekomstige koper kan bijvoorbeeld wél verhuurplannen hebben, terwijl noodzakelijke energiewerkzaamheden invloed kunnen hebben op de waarde van het object.

Bij E, F of G kan ook een audit énergétique verplicht zijn

Bij de verkoop van bepaalde energie-inefficiënte woningen houdt de informatieplicht niet op bij het DPE. Sinds 1 januari 2025 is bij de verkoop van een woning met DPE-klasse E, F of G ook een audit énergétique verplicht wanneer het gaat om een maison individuelle of een woongebouw in monopropriété (een gebouw dat volledig in handen is van één eigenaar). Voor F en G gold deze verplichting al sinds 1 april 2023. Vanaf 1 januari 2034 wordt de verplichting uitgebreid naar klasse D.

Voor een individueel appartement in een gewone copropriété geldt deze auditverplichting niet. Dat onderscheid is belangrijk. Een villa met energieklasse E die in 2026 te koop wordt aangeboden, valt dus wél onder de verplichting, terwijl een individueel appartement met dezelfde energieklasse niet om die reden een afzonderlijke audit énergétique nodig heeft. Die audit gaat aanzienlijk verder dan het DPE. Er worden renovatiescenario's beschreven waarmee de energieprestatie van het pand kan worden verbeterd, inclusief indicaties van werkzaamheden en kosten. Het doel is dat een koper beter kan beoordelen wat nodig zou zijn om het pand energetisch te verbeteren. De audit is niet een document dat pas bij de notaris tevoorschijn hoort te komen. Bij een woning waarvoor de auditplicht geldt, moet de audit énergétique al vroeg in het verkoopproces beschikbaar zijn voor de potentiële koper.

Bij een appartement speelt ook het gebouw mee

Bij een appartement is het individuele DPE maar een deel van het verhaal. De Franse regelgeving verplicht inmiddels ook steeds meer copropriétés tot een DPE op gebouwniveau, het DPE collectif. Sinds 1 januari 2026 geldt die verplichting ook voor kleinere copropriétés; voor grotere gebouwen werd de verplichting al eerder gefaseerd ingevoerd. Dat maakt het mogelijk om het appartement en het gebouw naast elkaar te bekijken. Een appartement kan bijvoorbeeld redelijk presteren terwijl het gebouw als geheel voor omvangrijke energetische verbeteringen staat. Voor de koper is daarom niet alleen de individuele letter van belang, maar ook wat er binnen de copropriété speelt. Zijn gevelisolatie, dakwerkzaamheden, collectieve verwarming of andere energetische maatregelen besproken? Zijn daarvoor al besluiten genomen? En welke kosten zouden via de charges of een afzonderlijke appel de fonds bij de copropriétaires terecht kunnen komen?

Een DPE is geen bouwkundige keuring

Een veelgemaakte denkfout is om een gunstige DPE-score gelijk te stellen aan een technisch goede woning. Dat is niet wat het rapport onderzoekt. Een DPE zegt niets over bijvoorbeeld constructieve scheuren, vochtproblemen, de staat van het zwembad, riolering, daklekkages of de algemene kwaliteit van een verbouwing. Andersom kan een technisch uitstekend onderhouden oudere villa door zijn bouwkundige eigenschappen toch een matige energieklasse hebben. Het DPE moet daarom worden gelezen voor wat het is: een gestandaardiseerde beoordeling van de energetische en klimatologische prestaties van een woning.

Het DPE is maar één van de verplichte onderzoeken (diagnostics) bij verkoop

Het DPE staat bij een verkoop niet op zichzelf. Het maakt deel uit van het dossier de diagnostic technique (DDT), waarin afhankelijk van de woning, het bouwjaar en de ligging ook andere verplichte onderzoeken en verklaringen kunnen zitten. Denk onder meer aan asbest, lood, de staat van gas- en elektrische installaties, termieten en informatie over natuurlijke en technologische risico's. In bepaalde gevallen speelt ook de staat van de riolering een rol. Die rapporten hebben ieder een eigen doel, geldigheidsduur en reikwijdte. Ze vormen bovendien geen vervanging voor een bouwkundige inspectie.

In een volgend Academy-artikel komen de verschillende Franse diagnostics en hun betekenis voor de koper afzonderlijk aan bod.