27 september 2026

Diagnostics bij aankoop van een woning in Frankrijk

Wat wordt er eigenlijk onderzocht?

Wie in Frankrijk een woning koopt, krijgt vóór de aankoop meestal een behoorlijk pakket documenten toegestuurd: het dossier de diagnostic technique, kortweg DDT. Afhankelijk van de woning kan daarin informatie staan over asbest, lood, elektriciteit, gas, termieten, energieprestatie, natuurlijke risico's en de riolering. Bij een appartement of een ander onderdeel van een copropriété hoort daar ook de oppervlakte volgens de Loi Carrez bij.

De verkoper moet het DDT in beginsel bij de promesse de vente of het compromis de vente voegen. Wordt geen voorovereenkomst gesloten, dan wordt het bij de acte authentique verstrekt. Welke diagnostics nodig zijn, hangt onder meer af van de ouderdom en ligging van het pand, de aanwezige installaties en het type woning.

Voor Nederlandse kopers ontstaat daarbij gemakkelijk een misverstand. Het woord diagnostic klinkt alsof de woning technisch volledig is gekeurd. Dat is niet zo. De verschillende diagnostics onderzoeken ieder een wettelijk afgebakend onderwerp. Zij vormen samen geen algemene bouwkundige keuring van het huis.

Een woning kan dus beschikken over een volledig en geldig DDT en tegelijkertijd een lekkend dak, vochtproblemen, scheurvorming, een slechte fundering of andere bouwkundige gebreken hebben die niet in deze rapporten worden behandeld. Dat onderscheid is vooral belangrijk bij oudere woningen.

Eén dossier, verschillende onderzoeken

Er bestaat in Frankrijk niet één universele technische keuring die voor iedere woning hetzelfde is. Het DDT is een verzameling afzonderlijke onderzoeken en verklaringen.

Tot de wettelijk geregelde onderdelen behoren, afhankelijk van de situatie, onder meer het constat de risque d'exposition au plomb (CREP), het asbestonderzoek, het termitesonderzoek, de diagnostics van gas en elektriciteit, het état des risques, het DPE en eventueel het audit énergétique, en de controle van een individuele afvalwaterinstallatie. De wet kent daarnaast nog enkele meer specifieke informatieverplichtingen die alleen in bepaalde situaties van toepassing zijn.

Het DPE behoort dus ook tot dit dossier. Omdat de energieprestatie van een woning en de gevolgen daarvan voor kopers inmiddels een uitgebreid onderwerp op zichzelf zijn, is het DPE in een eerder artikel in deze serie behandeld.

De andere diagnostics vertellen ieder iets anders over de woning.

Asbest: vooral relevant bij oudere gebouwen

Bij gebouwen waarvoor de bouwvergunning vóór 1 juli 1997 is afgegeven, moet bij verkoop worden onderzocht of bepaalde materialen of producten asbest bevatten.

De aanwezigheid van asbest betekent niet automatisch dat een woning onveilig is of niet kan worden verkocht. In oudere Franse woningen is het aantreffen van asbesthoudend materiaal op zichzelf ook niet uitzonderlijk. De betekenis ervan hangt sterk af van het materiaal, de toestand waarin het verkeert en de plaats waar het zich bevindt.

Voor een koper wordt dat vooral relevant wanneer verbouwing is voorzien. Een asbesthoudend materiaal dat in de bestaande situatie geen onmiddellijk probleem vormt, kan bij zagen, boren, verwijderen of slopen wel tot aanvullende veiligheidsmaatregelen en aanzienlijke kosten leiden.

Een diagnostic amiante moet daarom niet alleen worden gelezen als antwoord op de vraag óf er asbest aanwezig is. Minstens zo belangrijk is waar het zich bevindt en wat de koper met het betreffende deel van de woning van plan is.

Lood: vooral bij woningen van vóór 1949

Voor woningen die vóór 1 januari 1949 zijn gebouwd, kan een constat de risque d'exposition au plomb, meestal CREP genoemd, verplicht zijn. Daarbij wordt met name gekeken naar loodhoudende verflagen en de toestand waarin deze verkeren.

Ook hier is de context belangrijk. Loodhoudende verf die onder intacte nieuwere verflagen zit, is iets anders dan beschadigde of afbladderende verf waarbij loodhoudend stof kan vrijkomen.

Voor iemand die een oudere woning wil renoveren, kan deze informatie daarom relevanter zijn dan voor iemand die een recent gerenoveerd appartement zonder werkzaamheden wil betrekken.

Elektriciteit: niet hetzelfde als voldoen aan de huidige normen

Bij verkoop van woonruimte moet een état de l'installation intérieure d'électricité worden verstrekt wanneer de elektrische installatie ouder is dan vijftien jaar.

Dit rapport wordt nogal eens verkeerd geïnterpreteerd. Een bestaande installatie hoeft bij verkoop niet automatisch volledig te voldoen aan alle normen die tegenwoordig voor een nieuwe elektrische installatie gelden. Het diagnostic is in de eerste plaats gericht op veiligheidsrisico's en vermeldt de geconstateerde anomalies.

Dat betekent ook dat een lijst met afwijkingen niet zonder meer betekent dat de complete installatie moet worden vervangen. Sommige opmerkingen zijn relatief eenvoudig te verhelpen, andere kunnen wijzen op een installatie die nader door een elektricien moet worden onderzocht.

Zeker bij oudere villa's, waar in de loop der jaren delen zijn toegevoegd of vernieuwd, is het verstandig naar de inhoud van het rapport te kijken en niet alleen naar de conclusie.

Gas: eveneens vanaf vijftien jaar

Voor een vaste gasinstallatie van meer dan vijftien jaar geldt een vergelijkbare verplichting. De état de l'installation intérieure de gaz onderzoekt onderdelen van de installatie die relevant zijn voor de veiligheid, waaronder leidingen, aansluitingen, ventilatie en aangesloten apparatuur.

Ook een ongunstig gasdiagnostic verhindert niet automatisch de verkoop. Het informeert de koper over geconstateerde risico's. De ernst van een anomalie bepaalt vervolgens of nader onderzoek of werkzaamheden wenselijk of noodzakelijk zijn.

Termieten: aan de Côte d'Azur geen theoretisch risico

Het état relatif à la présence de termites is verplicht wanneer een woning zich bevindt in een gebied dat door de prefectuur als risicogebied is aangewezen. Het termitesrapport heeft een beperkte geldigheidsduur; bij verkoop is het in beginsel zes maanden geldig.

Vooral bij oudere woningen verdient dit rapport aandacht. Termieten kunnen houten delen aantasten zonder dat dit tijdens een gewone bezichtiging onmiddellijk zichtbaar is.

Tegelijkertijd moet ook hier het bereik van het diagnostic worden begrepen. Een termitesonderzoek is geen volledige constructieve beoordeling van alle houten onderdelen van een woning. Wanneer sporen of aantasting worden vastgesteld, kan nader specialistisch onderzoek daarom verstandig zijn.

État des risques: niet de woning, maar de locatie

Een heel ander document is het état des risques. Dit gaat niet primair over de technische staat van het gebouw, maar over risico's die samenhangen met de plaats waar het staat.

Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om overstroming, bosbrand, aardverschuiving, aardbevingsrisico, technologische risico's of radon. Welke informatie moet worden verstrekt, hangt af van de ligging van het pand en de voor dat gebied geldende plannen en classificaties. Het état des risques behoort in de daarvoor aangewezen gebieden tot het DDT.

Aan de Côte d'Azur is dit bepaald geen formaliteit. Een villa op een helling, een woning nabij een waterloop of een huis aan de rand van een bosgebied kan met heel andere risico's te maken hebben dan een appartement midden in Nice.

Een vermelding in het état des risques betekent overigens niet automatisch dat de woning gevaarlijk is of dat er in het verleden schade is geweest. Het betekent dat voor de betreffende locatie een bepaald risico is geïdentificeerd. Voor een koper is vervolgens relevant wat dat concreet betekent voor het perceel, eventuele verbouwingsplannen en de verzekerbaarheid van de woning.

Het is daarmee bij uitstek een document dat moet worden gelezen in plaats van alleen afgevinkt.

Assainissement: aangesloten op het riool of een fosse septique?

Bij woningen buiten de bebouwde kom komt het regelmatig voor dat het huis niet is aangesloten op het openbare riool. Er kan dan bijvoorbeeld sprake zijn van een fosse septique of een andere installatie voor assainissement non collectif.

Bij verkoop moet in de daarvoor geldende gevallen een controleverslag van deze installatie worden verstrekt. Wanneer de installatie bij de overdracht niet conform is, bepaalt de Franse regelgeving dat de koper de noodzakelijke werkzaamheden binnen één jaar na de acte authentique moet laten uitvoeren.

Dat kan financieel veel relevanter zijn dan het woord "diagnostic" doet vermoeden. Een verouderde, verkeerd gedimensioneerde of onjuist aangelegde installatie kan aanzienlijke werkzaamheden noodzakelijk maken.

Bij een villa met een fosse septique is het daarom verstandig niet alleen te kijken of het rapport aanwezig is, maar vooral naar de conclusie en de eventueel voorgeschreven aanpassingen.

Loi Carrez: hoeveel vierkante meter koopt u werkelijk?

Bij de verkoop van een appartement of ander lot de copropriété is ook de meting volgens de Loi Carrez van groot belang. Deze bepaalt de superficie de la partie privative: de private oppervlakte van het verkochte onderdeel van de copropriété.

De wettelijke basis staat in artikel 46 van de Franse wet op de copropriété van 10 juli 1965. De oppervlakte moet worden vermeld in de overeenkomst waarbij een lot of een gedeelte daarvan wordt verkocht. De regeling geldt niet voor onder meer kelders, garages en parkeerplaatsen en evenmin voor afzonderlijke lots of gedeelten daarvan onder de daarvoor vastgestelde minimumoppervlakte.

De superficie Loi Carrez is niet noodzakelijk hetzelfde als het aantal vierkante meters dat tijdens een bezichtiging als woonruimte wordt ervaren.

Bij de berekening wordt uitgegaan van de vloeroppervlakte van afgesloten en overdekte ruimten. Daarvan worden onder meer de oppervlakten van muren, scheidingswanden, trappen en trapgaten, leidingschachten en deur- en raamopeningen afgetrokken. Delen waar de hoogte minder dan 1,80 meter bedraagt, tellen niet mee. Afzonderlijke lots of fracties van lots kleiner dan 8 m² worden evenmin in de berekening meegenomen.

Dat verklaart waarom bij een Franse woning soms verschillende oppervlaktematen worden genoemd. Een appartement kan bijvoorbeeld een lage zolderruimte of andere bruikbare ruimte hebben die in het dagelijks gebruik wel degelijk waarde heeft, maar niet of niet volledig in de Carrez-oppervlakte meetelt.

Voor een koper is het daarom verstandig om niet alleen naar de oppervlakte in een advertentie te kijken, maar ook naar de officiële superficie privative Loi Carrez.

De regeling bevat bovendien een belangrijke bescherming voor de koper. Blijkt na de aankoop dat de werkelijke Carrez-oppervlakte meer dan 5 procent kleiner is dan de oppervlakte die in de verkoopakte is vermeld, dan kan de koper in beginsel een evenredige vermindering van de koopprijs verlangen. De vordering moet binnen één jaar na de acte authentique worden ingesteld. Blijkt de werkelijke oppervlakte juist groter te zijn, dan kan de verkoper op grond van deze regeling geen aanvullende koopprijs verlangen.

De Carrez-meting zegt uiteraard niets over de technische kwaliteit van die vierkante meters. Maar bij de aankoop van een appartement beantwoordt zij wel een heel fundamentele vraag: hoeveel private oppervlakte wordt er juridisch eigenlijk gekocht?

Audit énergétique: naast het DPE

Bij bepaalde woningen is naast het DPE ook een audit énergétique verplicht. Het audit gaat aanzienlijk verder dan alleen de letter van het energielabel en bevat voorstellen en scenario's voor verbetering van de energieprestatie.

Het audit énergétique is bij de daarvoor aangewezen verkopen onderdeel van de informatie die aan de potentiële koper moet worden verstrekt; artikel L271-4 bepaalt bovendien dat het audit al bij de eerste bezichtiging aan de potentiële koper wordt overhandigd.

Ook een audit énergétique moet echter niet worden verward met een bouwkundige keuring. Het onderzoek is gericht op de energieprestatie en mogelijke energetische verbeteringen van het gebouw.

Wat gebeurt er als een diagnostic een probleem vermeldt?

Een belangrijk misverstand rond de diagnostics is dat een geconstateerd probleem automatisch door de verkoper moet worden opgelost voordat de woning kan worden verkocht.  Dat is in algemene zin niet zo.

Het Franse systeem is gericht op informatie aan de koper. De koper moet vóór de aankoop kunnen zien welke risico's of afwijkingen binnen de wettelijk onderzochte onderwerpen zijn vastgesteld. Vervolgens moet worden beoordeeld wat die informatie voor de concrete aankoop betekent.

Bij een oude elektrische installatie kan een offerte van een elektricien nuttig zijn. Bij aangetroffen termieten kan specialistisch onderzoek nodig zijn. Bij asbest kan een geplande verbouwing duurder en ingewikkelder worden. En bij een niet-conforme fosse septique weet de koper dat na de overdracht werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

De juridische gevolgen zijn bovendien niet voor ieder diagnostic hetzelfde. Artikel L271-4 koppelt bijvoorbeeld aan het ontbreken van bepaalde geldige diagnostics bij de acte authentique gevolgen voor de mogelijkheid van de verkoper om zich op uitsluiting van de garantie voor de betreffende verborgen gebreken te beroepen. Voor andere documenten kent de wet weer andere gevolgen.

Een DDT moet daarom niet worden gelezen als een lijst met uitsluitend "goed" of "fout". Het is informatie die moet worden beoordeeld in samenhang met de woning, de prijs, de plannen van de koper en de koopovereenkomst.

Diagnostics zijn geen bouwkundige keuring

Voor Nederlandse kopers is dit uiteindelijk misschien wel het belangrijkste onderscheid. Een volledig DDT betekent niet dat de woning bouwkundig is goedgekeurd.

De diagnostiqueur beoordeelt niet automatisch de kwaliteit van de fundering, de constructie van het dak, de oorzaak van scheurvorming, vochtproblemen, de stabiliteit van een keermuur of de kwaliteit waarmee een eerdere verbouwing is uitgevoerd. Die onderwerpen kunnen buiten zijn wettelijke opdracht vallen.

De personen die de daarvoor aangewezen diagnostics uitvoeren, moeten aan wettelijke eisen van deskundigheid, verzekering, onafhankelijkheid en onpartijdigheid voldoen. Frankrijk heeft bovendien een openbaar register waarmee kan worden gecontroleerd of een diagnostiqueur voor het betreffende vakgebied is gecertificeerd.

Maar een gecertificeerde diagnostiqueur immobilier is daarmee nog geen bouwkundig inspecteur die de volledige woning technisch beoordeelt.

Bij een relatief recent appartement kan het diagnosticdossier veel van de direct relevante technische informatie bevatten. Bij een oudere villa, een mas, een woning met aanbouwen, zichtbare scheurvorming of een huis dat ingrijpend zal worden verbouwd, kan aanvullend onderzoek door een architect, bouwkundige of andere specialist verstandig zijn.

Lees niet alleen de eerste pagina

Diagnostics worden meestal tegelijk met een groot aantal andere documenten verstrekt. Zeker bij een copropriété kan het totale dossier omvangrijk zijn. Het is verleidelijk om vooral te controleren of alle stukken aanwezig zijn en vervolgens door te gaan naar het compromis.

Juist in de pagina's achter de samenvatting staat vaak de informatie die voor een koper relevant is. Welke anomalies zijn bij elektriciteit of gas gevonden? Waar bevindt zich eventueel asbest? Zijn er sporen van termieten? Welke risico's gelden voor het perceel? Wat is de toestand van de fosse septique? En bij een appartement: hoeveel bedraagt de officiële superficie Loi Carrez?

Ook de datum van de rapporten verdient aandacht. De geldigheidsduur verschilt per diagnostic. Artikel L271-5 bepaalt dat wanneer een daarvoor aangewezen document dat bij de promesse de vente nog geldig was vóór het tekenen van de acte authentique zijn geldigheid verliest, een nieuw document moet worden opgesteld en bij de definitieve akte moet worden gevoegd. Ook een état des risques moet bij de definitieve overdracht worden aangevuld of bijgewerkt wanneer de relevante risicoinformatie in de tussentijd is gewijzigd.

Het aantal pagina's van het diagnosticdossier zegt uiteindelijk weinig. De waarde ervan zit in het begrijpen van wat er daadwerkelijk is vastgesteld, wat dat voor deze specifieke woning betekent en, minstens zo belangrijk, wat er níét is onderzocht.