Boutique makelaar
4 oktober 2026
Na het bod, de promesse of het compromis de vente, de bedenktijd, de financiering en een flinke hoeveelheid documenten komt uiteindelijk het moment waarop de woning daadwerkelijk van eigenaar verandert: de ondertekening van de acte authentique de vente bij de notaris.
Voor veel kopers voelt deze afspraak vooral als het formele sluitstuk van een aankoop die eigenlijk al maanden geleden is beklonken. Juridisch gebeurt er op deze dag echter iets wezenlijks. In de meeste Franse avant-contrats worden de gevolgen van de verkoop uitgesteld tot de ondertekening van de authentieke akte. Op dat moment vinden de eigendomsoverdracht, de betaling van de koopprijs en in beginsel ook de overdracht van het risico en het gebruik van de woning plaats.
Daarna zorgt de notaris voor publicatie van de akte bij de service de la publicité foncière. Die publicatie zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht ook tegenover derden kan worden ingeroepen.
Juist omdat het proces dan bijna is afgerond, bestaat de neiging om deze laatste fase als een formaliteit te beschouwen. Toch zijn er tussen het compromis en de definitieve akte zaken veranderd, kunnen nieuwe documenten zijn binnengekomen en moet vóór de ondertekening nog worden gecontroleerd of de woning daadwerkelijk wordt geleverd zoals afgesproken.
Wat gebeurt er tussen het compromis en de definitieve akte?
De periode tussen het avant-contrat en de acte authentique is er niet alleen om de koper tijd te geven zijn financiering te regelen. De notaris gebruikt deze periode voor een reeks juridische en administratieve controles.
Daarbij wordt onder meer gekeken naar de eigendomssituatie, eventuele hypotheken en andere inschrijvingen, publiekrechtelijke beperkingen en mogelijke voorkeursrechten. De notaris verzamelt de documenten die voor de verkoop noodzakelijk zijn en controleert of de voorwaarden uit het avant-contrat zijn vervuld.
Bij een woning in copropriété komen daar specifieke documenten en controles bij. Veel informatie over de copropriété heeft de koper al vóór of bij het avant-contrat ontvangen. Denk aan het règlement de copropriété, de état descriptif de division, de notulen van de laatste algemene vergaderingen en financiële informatie over de copropriété.
Vlak voor de definitieve overdracht speelt daarnaast het état daté een belangrijke rol. Dit document wordt door de syndic aan de notaris verstrekt en bevat financiële informatie over het verkochte lot en de positie van verkoper en koper tegenover de copropriété.
De definitieve akte is dus niet simpelweg een herhaling van het compromis. Zij wordt opgesteld aan de hand van de informatie en controles die sinds het tekenen van het avant-contrat zijn verzameld.
Lees het ontwerp van de acte authentique
Voor de ondertekening ontvangt de koper doorgaans een ontwerp van de akte. Dat document verdient meer aandacht dan het soms krijgt.
Controleer om te beginnen of de partijen, de woning, de bijbehorende percelen en eventuele nevenruimten correct zijn omschreven. Bij een appartement betekent dit bijvoorbeeld dat niet alleen het appartement zelf, maar ook een kelder, garage of parkeerplaats correct als lot moet zijn opgenomen wanneer die onderdeel van de koop zijn.
Kijk daarnaast of de koopprijs klopt, of de wijze van financiering correct is verwerkt en of bijzondere afspraken uit het compromis terugkomen waar dat nodig is. Wanneer bijvoorbeeld bepaalde roerende zaken bij de woning achterblijven, een specifieke erfdienstbaarheid is besproken of tussen partijen afspraken zijn gemaakt over werkzaamheden vóór de overdracht, moet duidelijk zijn hoe daarmee in de definitieve stukken is omgegaan.
Ook informatie die pas ná het compromis beschikbaar is gekomen verdient aandacht. Een koper moet daarom niet uitsluitend controleren of de definitieve akte overeenkomt met het avant-contrat, maar ook of er in de tussenliggende maanden iets is gebleken dat voor de aankoop relevant is.
De laatste bezichtiging: geen overbodige formaliteit
Een van de praktisch belangrijkste controles vindt niet bij de notaris plaats, maar in de woning zelf.
Het is verstandig om kort vóór de ondertekening nog eenmaal door het huis of appartement te lopen. Niet om opnieuw te beslissen of de woning bevalt, maar om te controleren of de feitelijke situatie nog overeenkomt met hetgeen is gekocht.
Staat de woning leeg wanneer dat was afgesproken? Zijn de zaken die bij de koop horen nog aanwezig? Is er sinds het compromis schade ontstaan? Werken de installaties nog? Bevindt het zwembad zich nog in dezelfde toestand? Zijn keukenapparatuur, airconditioning of andere zaken die zouden achterblijven niet ineens verdwenen?
Bij een gemeubileerde verkoop of wanneer een inventarislijst onderdeel van de overeenkomst is, is deze controle extra belangrijk. Hetzelfde geldt wanneer de verkoper tussen compromis en overdracht nog werkzaamheden zou uitvoeren.
De juridische positie wanneer tijdens deze controle een probleem wordt ontdekt, hangt af van wat precies is afgesproken en wat er is gebeurd. Daarom is het beter een afwijking vóór de ondertekening vast te stellen dan nadat de sleutels zijn overhandigd.
Bij deze laatste bezichtiging kunnen meteen de meterstanden worden opgenomen. Dat maakt de overgang van elektriciteit, gas en water eenvoudiger.
Zijn de diagnostics nog geldig?
Ook het diagnosticdossier verdient vóór de definitieve akte nog een laatste controle.
Niet alle diagnostics hebben dezelfde geldigheidsduur. Een termitesrapport is bijvoorbeeld veel korter geldig dan sommige andere onderzoeken. Wanneer een document dat bij het avant-contrat geldig was vóór de definitieve overdracht verloopt, kan het noodzakelijk zijn dat het wordt vernieuwd.
Dat betekent overigens niet dat de koper alle diagnostics pas op de dag van overdracht moet beoordelen. Zoals in het vorige artikel in deze serie besproken, horen die juist ruim vóór dat moment inhoudelijk te zijn gelezen. De laatste controle is bedoeld om vast te stellen dat de documenten die bij de definitieve overdracht nodig zijn nog actueel en compleet zijn.
Hetzelfde geldt voor informatie die sinds het compromis kan zijn gewijzigd. De periode tussen beide overeenkomsten bedraagt vaak enkele maanden. De stukken bij de definitieve akte moeten de situatie weergeven die voor de daadwerkelijke overdracht relevant is.
Bij een copropriété: het état daté
Bij de verkoop van een appartement of ander lot de copropriété verstrekt de syndic vóór de overdracht een état daté aan de notaris.
Dit document geeft inzicht in de financiële positie rond het verkochte lot. Het bevat onder meer informatie over bedragen die de verkoper nog aan het syndicat des copropriétaires verschuldigd is en over bepaalde bedragen die voor rekening van de koper kunnen komen.
Dat is voor de koper relevant omdat de financiële situatie van een appartement niet alleen wordt bepaald door de reguliere charges de copropriété. Ook eerder genomen besluiten van de algemene vergadering, geplande werkzaamheden en de financiële positie van de copropriété kunnen na de aankoop gevolgen hebben.
Het état daté moet daarom worden gezien in samenhang met de andere documenten van de copropriété, waaronder de notulen van de algemene vergaderingen en de informatie over reeds goedgekeurde werkzaamheden.
En als de verkoper nog geld aan de copropriété verschuldigd is?
Bij de verkoop van een appartement controleert de notaris ook of de verkoper nog bedragen verschuldigd is aan het syndicat des copropriétaires. Kan de verkoper geen recent certificat du syndic overleggen waaruit blijkt dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan, dan voorziet de wet in een procedure waarmee de copropriété openstaande bedragen uit de verkoopopbrengst kan innen.
De eigendomsoverdracht aan de koper kan daarbij gewoon plaatsvinden. De koopsom is vóór de overdracht al aan de notaris betaald, maar wordt niet noodzakelijk onmiddellijk volledig aan de verkoper doorbetaald. Na de overdracht kan de syndic volgens de wettelijke procedure opposition doen tegen de uitbetaling van het bedrag dat de verkoper nog aan de copropriété verschuldigd is. De notaris houdt dat bedrag dan vast totdat duidelijk is hoe het moet worden afgerekend.
Voor de koper is vooral van belang dat dit in beginsel een financiële afrekening tussen de verkoper en de copropriété is. Het gaat niet om een schuld die door de eigendomsoverdracht automatisch op de koper overgaat.
De gevolgen van de opposition zijn beperkt tot het daarin genoemde bedrag.
Voor de koper is dit onderscheid belangrijk. Een betalingsachterstand van de verkoper tegenover de copropriété is in beginsel een kwestie tussen de verkoper en het syndicat. De wettelijke regeling zorgt ervoor dat de openstaande schuld zo nodig uit de verkoopopbrengst kan worden voldaan. Het kan daardoor voorkomen dat een deel van de koopprijs na de overdracht tijdelijk bij de notaris blijft in plaats van direct aan de verkoper te worden uitgekeerd.
De koopprijs moet vóór de ondertekening bij de notaris staan
De dag van de overdracht is niet het moment om de koopprijs nog over te maken.De volledige voor de overdracht benodigde som moet tijdig op de rekening van de notaris beschikbaar zijn. De koper maakt zijn eigen middelen over en wanneer sprake is van financiering wordt ook het geleende bedrag volgens de daarvoor geldende procedure beschikbaar gesteld. Daarnaast moeten de bedragen die bij de overdracht voor belastingen, rechten en notariskosten nodig zijn worden voldaan.
Bij internationale kopers verdient dit praktische punt extra aandacht. Een grote internationale overboeking kan meer tijd kosten dan een gewone binnenlandse betaling. Bovendien kunnen banken en notariskantoren in het kader van hun wettelijke controles vragen stellen of bewijsstukken verlangen over de herkomst van het geld.Dat laatste is een onderwerp op zichzelf en komt daarom in een afzonderlijk artikel in deze serie aan bod.
Wat tekent u eigenlijk?
De acte authentique bevat de definitieve juridische vastlegging van de verkoop. De notaris neemt de akte tijdens de afspraak met partijen door en kan vragen over de inhoud beantwoorden voordat wordt getekend.
In de meeste avant-contrats is bepaald dat de gevolgen van de verkoop worden uitgesteld tot dit moment. Met de ondertekening van de authentieke akte vinden dan de eigendomsoverdracht, de betaling van de koopprijs en de overdracht van het gebruik en de risico's plaats.
De koper wordt dus daadwerkelijk eigenaar.
De ondertekening hoeft tegenwoordig overigens niet altijd te betekenen dat alle partijen fysiek in dezelfde notariskamer aanwezig zijn. Onder omstandigheden kan met een volmacht worden gewerkt en het Franse notariaat maakt gebruik van elektronische authentieke akten.
Dat is praktisch, zeker voor buitenlandse kopers, maar verandert niets aan het belang van het document. Een volmacht maakt de ondertekening eenvoudiger; zij maakt de inhoud van de akte niet minder belangrijk.
Wanneer krijgt u de sleutels?
In de normale situatie worden de sleutels na de ondertekening van de acte authentique aan de koper overhandigd. Dat moment is meer dan symbolisch. De koper krijgt vanaf dat moment het gebruik van de woning en draagt in de gebruikelijke situatie ook het risico. Het is daarom belangrijk dat de verzekering vanaf de juiste datum is geregeld en dat duidelijk is hoe elektriciteit, water, gas en eventuele andere contracten worden overgenomen of opnieuw afgesloten.
Bij een appartement moet ook de copropriété weten wie de nieuwe eigenaar is. De eigendomsoverdracht wordt daarom aan de syndic gemeld.
En het eigendomsbewijs?
Een verrassing voor sommige buitenlandse kopers is dat zij na de ondertekening wel de sleutels krijgen, maar niet onmiddellijk hun definitieve titre de propriété mee naar huis nemen. Na de ondertekening moet de notaris de akte nog laten publiceren bij de service de la publicité foncière. Die publicatie maakt de eigendomsoverdracht tegenwerpelijk aan derden en zorgt ervoor dat de openbare vastgoedregistratie wordt bijgewerkt. De definitieve eigendomstitel is de afschriftversie van de ondertekende akte nadat deze formaliteiten zijn verwerkt. Dat kan enige tijd duren.
In de tussentijd kan de notaris een attestation de propriété verstrekken. Daarmee kan de koper voor praktische doeleinden aantonen dat hij eigenaar is geworden, bijvoorbeeld tegenover een verzekeraar of andere instantie.
Het ontbreken van de definitieve titre de propriété direct na de ondertekening betekent dus niet dat de koper nog geen eigenaar is. De eigendomsoverdracht heeft al plaatsgevonden; de administratieve publicatie en afwerking volgen daarna.
De laatste controle is juist praktisch
Tegen de tijd dat de acte authentique wordt getekend, is het grootste deel van het juridische werk gedaan. Dat betekent niet dat de koper op dat moment alleen nog maar hoeft te tekenen. Juist in de laatste dagen komen juridische en praktische controle samen. Klopt het ontwerp van de akte met hetgeen eerder is afgesproken? Zijn de voorwaarden uit het avant-contrat vervuld? Zijn de benodigde diagnostics nog geldig? Is bij een copropriété de actuele financiële situatie duidelijk? Staat het benodigde bedrag tijdig bij de notaris? En bevindt de woning zich nog in de staat waarin zij volgens de overeenkomst moet worden geleverd?
De laatste bezichtiging en het zorgvuldig lezen van de definitieve stukken zijn daarom geen overbodige slotronde. Het zijn de laatste momenten waarop een afwijking kan worden vastgesteld voordat de koopprijs wordt betaald, de sleutels worden overhandigd en de koper daadwerkelijk eigenaar wordt.
Deze site wordt beschermd door reCAPTCHA en de privacyregels en de gebruiksvoorwaarden van Google zijn van toepassing.