Boutique makelaar
18 oktober 2026
Wie in Frankrijk een woning wil kopen, krijgt vaak al tijdens de eerste gesprekken met een makelaar vragen over zijn financiële situatie. Wat is uw beroep? Hoe heeft u uw vermogen opgebouwd? Hoe wordt de aankoop gefinancierd? En kunt u aantonen waar het geld vandaan komt? Vooral internationale kopers zijn soms verrast door deze vragen. Zij beschikken over voldoende middelen en verwachten dat daarmee de financiële kant van de aankoop is geregeld. Zeker wanneer zij zonder hypotheek kopen, is niet altijd duidelijk waarom een makelaar inzicht wil hebben in hun vermogen en bankrekeningen. Toch is dit cliëntenonderzoek een wettelijke verplichting. Iedere vastgoedmakelaar in Frankrijk is verplicht deze controles uit te voeren. Dat geldt ongeacht de nationaliteit van de koper, de hoogte van de aankoopprijs of de wijze waarop de aankoop wordt gefinancierd. De verplichtingen maken deel uit van de Europese regelgeving ter bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering. In Frankrijk zijn zij opgenomen in het Code monétaire et financier en worden zij aangeduid als de LCB-FT-regelgeving (lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme).
Een wettelijke verplichting voor alle Franse makelaars
Vastgoedtransacties zijn vanwege de aanzienlijke bedragen en de verschillende mogelijkheden om een aankoop te financieren gevoelig voor witwasrisico's. Daarom moeten vastgoedmakelaars, notarissen en banken hun cliënten identificeren, de achtergrond van transacties beoordelen en onderzoeken of de gebruikte middelen een verklaarbare herkomst hebben. Voor vastgoedmakelaars bestaat deze verplichting in Frankrijk al sinds 1998. De regelgeving is sindsdien verschillende keren aangescherpt. De Franse toezichthouder DGCCRF en de financiële inlichtingendienst Tracfin hebben in november 2018 gezamenlijke richtlijnen gepubliceerd voor vastgoedprofessionals. In februari 2026 zijn daar praktische informatiebrochures bij gekomen.
Het cliëntenonderzoek moet plaatsvinden voordat een zakelijke relatie wordt aangegaan. Dat betekent dat de makelaar de identiteit van zijn cliënt moet vaststellen en relevante informatie over het doel en de aard van de samenwerking moet verzamelen voordat een mandat wordt ondertekend. Ook bij de begeleiding van kopers beginnen de verplichtingen vroeg. Volgens de richtlijnen van DGCCRF en Tracfin moet de identificatieprocedure worden gestart zodra de belangstelling voor een woning concreet wordt, bijvoorbeeld bij het uitbrengen van een bod. De identificatieverplichtingen moeten worden nagekomen bij de behandeling van dat bod en voordat een avant-contrat, zoals een compromis de vente of promesse de vente, wordt opgesteld.
Het onderzoek kan dus niet worden uitgesteld tot de notaris de definitieve overdracht voorbereidt.
Het niet naleven van deze verplichtingen kan voor een makelaarskantoor ernstige gevolgen hebben. De DGCCRF houdt toezicht op de naleving en bij overtredingen kunnen aanzienlijke sancties worden opgelegd, waaronder financiële sancties en beroepsrechtelijke maatregelen.
De herkomst van het geld en de herkomst van het vermogen
Bij het cliëntenonderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen twee begrippen: origine des fonds en origine du patrimoine. De origine des fonds betreft de herkomst van het geld waarmee de specifieke aankoop wordt betaald. Dat kan spaargeld zijn, de opbrengst van een verkochte woning, een erfenis, een schenking of een lening. De origine du patrimoine gaat een stap verder en betreft de manier waarop iemand zijn vermogen heeft opgebouwd. Bijvoorbeeld door inkomsten uit arbeid, ondernemingsactiviteiten, beleggingen, een erfenis of de verkoop van een woning of onderneming.
Dat onderscheid is belangrijk. Een bankafschrift waarop € 800.000 staat, toont aan dat de koper over dat bedrag beschikt. Het verklaart echter nog niet hoe het geld is verkregen. Wanneer het bedrag afkomstig is uit de verkoop van een woning, kan de notariële verkoopakte samen met de financiële afrekening en het bewijs van ontvangst van de verkoopopbrengst voldoende duidelijkheid geven. Bij een erfenis kunnen documenten uit de nalatenschap nodig zijn en bij de verkoop van een onderneming kan om de verkoopovereenkomst worden gevraagd. Voor internationale kopers is het aantonen van de origine des fonds in de praktijk vrijwel altijd onderdeel van het aankoopproces. Veel van hen financieren hun Franse woning met vermogen dat in een ander land is opgebouwd en vanaf een buitenlandse bankrekening wordt overgemaakt. De betrokken professionals moeten kunnen vaststellen waar deze middelen vandaan komen en of de financiering past bij de bekende omstandigheden van de koper.
Ook wanneer een koper de volledige aankoopprijs uit eigen middelen betaalt, moet de herkomst van het geld worden onderzocht. Bij een aankoop die volledig wordt gefinancierd met een hypotheek van een gereguleerde bank, is de financieringsbron voor de makelaar doorgaans eenvoudiger vast te stellen. Wanneer een koper daarentegen zijn eigen vermogen gebruikt, moet worden nagegaan hoe die middelen zijn verkregen. Dat geldt bijvoorbeeld voor spaargeld, de opbrengst van een verkochte woning, een erfenis of de verkoop van een onderneming.
Bij buitenlandse geldstromen moet bovendien worden beoordeeld of aanvullende controles nodig zijn. Wanneer bedragen via (meerdere) landen of rekeningen lopen, afkomstig zijn van derden of uit landen met een verhoogd risicoprofiel komen, kan uitgebreider onderzoek noodzakelijk zijn.
Welke documenten worden gevraagd?
De benodigde documenten hangen af van de financieringsbron. Een geldig identiteitsbewijs vormt altijd het uitgangspunt. Daarnaast wordt informatie gevraagd over het beroep, de financiële achtergrond, de manier waarop de aankoop wordt gefinancierd en zo nodig de herkomst van de gelden die daarvoor worden gebruikt. Bij spaargeld kunnen bankafschriften en informatie over inkomsten nodig zijn. Wanneer de middelen afkomstig zijn uit de verkoop van een eerdere woning, kan de verkoopakte met de bijbehorende afrekening worden opgevraagd. Bij een erfenis of schenking zijn documenten nodig waaruit de juridische achtergrond en de geldstroom blijken. Ook wanneer een deel van de aankoopprijs door familie wordt verstrekt, moet duidelijk zijn of sprake is van een schenking of lening en wie de middelen beschikbaar stelt. Bij een aankoop via een société civile immobilière (SCI) of een andere vennootschap moeten bovendien de uiteindelijk belanghebbenden, de bénéficiaires effectifs, worden geïdentificeerd. Ook moet inzichtelijk zijn hoe de vennootschap wordt gefinancierd.
Het uitgangspunt is niet dat iedere koper een omvangrijk financieel dossier moet overleggen. Er moet voldoende informatie beschikbaar zijn om de financiering en, waar nodig, de herkomst van de middelen te kunnen beoordelen. Er mag niet meer worden gevraagd dan voor het cliëntenonderzoek noodzakelijk is.
Waarom stellen de makelaar, de bank en de notaris dezelfde vragen?
Een veelvoorkomende misvatting is dat het onderzoek naar de herkomst van gelden uitsluitend de verantwoordelijkheid van de notaris is. In werkelijkheid hebben de makelaar, de notaris en de betrokken banken ieder hun eigen wettelijke verplichtingen. De makelaar moet het cliëntenonderzoek uitvoeren voordat de zakelijke relatie wordt aangegaan. De notaris onderzoekt de transactie vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en de banken controleren de geldstromen die via hun rekeningen verlopen. Daarom kan het voorkomen dat een koper dezelfde informatie meerdere keren moet verstrekken. Dat is niet altijd efficiënt, maar het is een gevolg van de afzonderlijke verantwoordelijkheden van de betrokken professionals.
Wanneer de herkomst van de middelen onvoldoende kan worden vastgesteld, mogen de betrokken professionals de transactie onder de daarvoor geldende wettelijke voorwaarden niet uitvoeren of voortzetten. Bij een vermoeden van witwassen kan bovendien een verplichting bestaan om een melding te doen bij Tracfin. Een verzoek om aanvullende informatie betekent overigens niet dat een koper van onrechtmatig handelen wordt verdacht. Het is onderdeel van het reguliere cliëntenonderzoek.
Hoe heeft tóco d’azur dit georganiseerd?
Voor makelaars zijn deze controles niet altijd het prettigste onderdeel van hun dienstverlening. Een aankoop begint doorgaans met gesprekken over woonwensen, locaties en woningen. Het stellen van persoonlijke vragen over iemands financiële situatie en vermogensopbouw voelt daarbij niet als vanzelfsprekend.
Ook bij tóco d’azur ervaren we dat zo. We begrijpen dat kopers dergelijke vragen als indringend kunnen beschouwen, zeker wanneer zij de informatie eerder al aan hun bank hebben verstrekt. Toch hebben we hierin geen keuze. De wet verplicht ons het onderzoek uit te voeren en bij het niet naleven van die verplichtingen riskeren wij ernstige sancties.
Om het proces voor onze cliënten zo zorgvuldig en eenvoudig mogelijk te laten verlopen, maken wij gebruik van VigImmo, een gespecialiseerd digitaal systeem van het Franse bedrijf Legapass. Legapass wordt ondersteund door de Franse ministeries van Economie en Financiën en de Direction générale des Entreprises, binnen het programma France Legaltech. Het bedrijf biedt met VigiNot ook een vergelijkbare oplossing voor notarissen. Met VigImmo kunnen wij cliënten identificeren, relevante controles uitvoeren en de bijbehorende documenten zorgvuldig en veilig vastleggen. De gegevens worden verwerkt overeenkomstig de toepasselijke privacyregels en gedurende de wettelijk voorgeschreven termijn in het systeem bewaard. Zo kunnen wij het cliëntenonderzoek gestructureerd uitvoeren, zonder meer informatie of documenten op te vragen dan voor de naleving van onze wettelijke verplichtingen noodzakelijk is.
Het is daarbij belangrijk te benadrukken dat deze verplichtingen voor alle Franse vastgoedmakelaars gelden. Een koper die met een ander makelaarskantoor in zee gaat, krijgt in beginsel met dezelfde wettelijke controles te maken. Het verschil zit vooral in de manier waarop een kantoor het onderzoek organiseert en zijn cliënten daarbij begeleidt.
Het overmaken van de aankoopprijs aan de notaris: wees alert op fraude
Bij de aankoop van vastgoed in Frankrijk wordt de aankoopprijs doorgaans niet rechtstreeks aan de verkoper betaald, maar overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. De notaris ontvangt het geld, controleert of de benodigde bedragen beschikbaar zijn en verzorgt na de ondertekening van de acte authentique de financiële afwikkeling van de transactie. De koper ontvangt hiervoor een betalingsverzoek, de appel de fonds, met een overzicht van de verschuldigde bedragen en de bankgegevens van het notariskantoor.
Juist op dit moment is extra voorzichtigheid geboden. Ook in Frankrijk komt het voor dat criminelen e-mailverkeer tussen kopers, makelaars en notariskantoren onderscheppen of nabootsen. Zij sturen vervolgens een vervalst betalingsverzoek met gewijzigde bankgegevens. Omdat dergelijke berichten vaak sterk lijken op de gebruikelijke correspondentie van het notariskantoor, kan de fraude moeilijk te herkennen zijn. Controleer daarom altijd telefonisch de bankgegevens van de notaris voordat u geld overmaakt. Gebruik daarvoor een telefoonnummer dat u al eerder heeft ontvangen of dat u onafhankelijk heeft gecontroleerd, en niet een nummer dat uitsluitend in het betalingsverzoek staat. Wees bijzonder alert wanneer u kort voor de overdracht een bericht ontvangt waarin wordt gevraagd het geld naar een andere rekening over te maken. Een wijziging van bankgegevens mag nooit uitsluitend op basis van een e-mail worden geaccepteerd.
Bij een internationale aankoop is het bovendien verstandig om de overboeking ruim vóór de overdrachtsdatum voor te bereiden. Banken kunnen aanvullende vragen stellen over de transactie of de herkomst van de gelden, en internationale overboekingen kunnen meer tijd in beslag nemen dan verwacht. De notaris moet de volledige verschuldigde som tijdig hebben ontvangen om de overdracht te kunnen laten plaatsvinden.
Deze site wordt beschermd door reCAPTCHA en de privacyregels en de gebruiksvoorwaarden van Google zijn van toepassing.