30 oktober 2025

Wat is een Viager aankoop?

De verschillende types en wat ze betekenen voor kopers en verkopers

Het viager-systeem is een van de meest kenmerkende elementen van de Franse vastgoedmarkt. Het stelt senioren in staat hun woning te verkopen terwijl zij er vaak in blijven wonen, en daarbij óf een eenmalig bedrag, óf een levenslange lijfrente, óf een combinatie van beide ontvangen. Voor kopers is het een alternatieve beleggingsstrategie die soms toegang biedt tot toplocaties tegen prijzen onder de marktwaarde.

Hoewel viager-transacties slechts ongeveer 1% van de vastgoedverkopen in Frankrijk uitmaken, groeit de belangstelling gestaag. Een stijgende levensverwachting, lagere pensioenen en de honger van beleggers naar stabiele vastgoedactiva voeden deze niche. Maar niet alle viager-contracten zijn hetzelfde. Inzicht in de verschillende structuren is cruciaal voordat men zich eraan verbindt.

1. Viager occupé (bewoonde viager)

Dit is het meest voorkomende type. De verkoper (de crédirentier) verkoopt zijn woning maar behoudt het recht om er levenslang te wonen (droit d’usage et d’habitation). De koper (de débirentier) doet een aanbetaling (bouquet) en betaalt vervolgens maandelijks of jaarlijks een lijfrente tot het overlijden van de verkoper.

• Voor verkopers: blijven in de eigen woning wonen en ontvangen een stabiele inkomstenstroom  — financiële én emotionele zekerheid.
• Voor kopers: aankoop met korting, omdat het volle bezit pas na het overlijden van de verkoper wordt verkregen.

Risico-afweging: voor de verkoper is het inkomen zeker zolang de koper betaalt. Voor de koper zit de ‘gok’ in de levensverwachting: leeft de verkoper veel langer dan verwacht, dan kan de investering kostbaar uitpakken.

2. Viager libre (onbewoonde viager)

In deze structuur krijgt de koper direct de feitelijke beschikking over het pand. De verkoper vertrekt bij de verkoop maar ontvangt wel levenslang een lijfrente.

• Voor verkopers: zij bewonen het pand niet langer maar ontvangen doorgaans een hogere lijfrente dan bij viager occupé.
• Voor kopers: direct verhuren, renoveren of zelf bewonen — aantrekkelijk voor investeerders die onmiddellijke controle willen.

Risico-afweging: verkopers leveren het woongenot in maar krijgen hogere inkomsten; kopers nemen het lijfrenterisico maar profiteren van huidig gebruik.

3. Viager sans rente (viager met alleen eenmalige betaling)

Hier betaalt de koper uitsluitend een groot bouquet bij ondertekening. Er zijn geen lijfrentebetalingen. De verkoper behoudt doorgaans het recht om levenslang in de woning te blijven.

• Voor verkopers: direct aanzienlijk kapitaal, te gebruiken voor projecten, zorg of ondersteuning van familie; administratief eenvoudiger (geen periodieke betalingen).
• Voor kopers: makkelijker te financieren (banken verstrekken liever voor eenmalige bedragen) en eenvoudiger in opzet. Overlijdt de verkoper eerder dan verwacht, dan kan het pand aanzienlijk minder kosten dan de volledige marktwaarde.

Risico-afweging: verkopers moeten zorgvuldig budgetteren omdat er geen doorlopende inkomsten zijn; kopers moeten voorbereid zijn op een hoge initiële uitgave.

4. Nue-propriété et usufruit (blote eigendom met vruchtgebruik)

Een vorm van gesplitst eigendom. De koper verwerft de nue-propriété (blote eigendom), terwijl de verkoper het usufruit (recht om de woning te gebruiken en de vruchten te genieten) behoudt tot diens overlijden. Dan gaat de volle eigendom automatisch over op de koper.

• Voor verkopers: gebruik behouden en eventueel verhuren voor inkomsten.
• Voor kopers: eigendom tegen gereduceerde prijs, omdat het pand niet direct kan worden gebruikt.

Risico-afweging: een flexibele oplossing, maar de waarde hangt sterk af van de duur van het vruchtgebruik.

5. Gemengde vormen (maatwerkcontracten)

Sommige contracten combineren elementen — bijvoorbeeld een gematigd bouquet, verlaagde lijfrente en gedeeltelijke gebruiksrechten. Contracten kunnen ook clausules bevatten over erfrecht, doorverkooprechten of de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging.

Deze hybride structuren komen steeds vaker voor, omdat niet alle verkopers langdurige lijfrentes willen en niet alle kopers hoge upfront-betalingen.


Voordelen voor senioren (verkopers)

• Financiële zekerheid: regelmatige inkomsten of een eenmalig kapitaal ter aanvulling op het pensioen.
• Onafhankelijkheid: veel opties laten senioren in hun woning blijven.
• Flexibiliteit: structuren zijn aan specifieke behoeften aan te passen.


Voordelen voor kopers (investeerders)

• Gereduceerde toegang tot vastgoed: aankoop onder marktprijs is mogelijk.
• Diversificatie: viager biedt spreiding en een afdekking tegen volatiele markten.
• Onmiddellijk gebruik (bij viager libre): potentieel huurrendement of eigen bewoning.

Risico’s en aandachtspunten

• Voor verkopers: een onjuiste structuur kan onvoldoende langetermijninkomen opleveren. Juridisch advies is essentieel.
• Voor kopers: de onzekerheid over levensverwachting is de grootste variabele — lijfrentes kunnen veel langer doorlopen dan verwacht.
• Voor beide partijen: vereist vertrouwen en duidelijke juridische documentatie. Geschillen, hoewel zeldzaam, ontstaan vaak door onduidelijkheid over verplichtingen.


Alternatieven: omkeerhypotheken

Voor senioren die niet via viager willen verkopen, vormt de omkeerhypotheek (reverse mortgage) een alternatief. Men leent dan op de overwaarde van de woning en ontvangt een eenmalig bedrag of periodieke uitkeringen; terugbetaling volgt na overlijden uit de nalatenschap.


Conclusie: een nichemarkt met momentum


Viager-verkopen vormen een klein aandeel van de Franse vastgoedmarkt, maar groeien. Stijgende vastgoedprijzen, demografische veranderingen en financiële druk op senioren wijzen op verdere uitbreiding. Voor senioren biedt viager een manier om waarde te ontsluiten én zelfstandigheid te behouden. Voor investeerders is het een unieke route naar vastgoed.

De keuze tussen viager occupé, viager libre, viager sans rente of gesplitste eigendom hangt af van de financiële behoeften, levensstijl en risicobereidheid van iedere partij. Met zorgvuldige structurering en professionele begeleiding kan een viager-transactie een win-winsituatie zijn.